中環甲廈需求續疲弱租金續跌 [香港經濟日報] 2024-08-02

據萊坊統計，6月份各區甲廈租金變化不大，中環平均呎租為93元，按月微跌0.1%，而鰂魚涌呎租為42元，按月無起跌。

該行指，港島區的整體寫字樓空置率仍然高企，對業主帶來相當大的壓力，要透過減租來吸引租戶。6月份的新寫字樓租賃個案主導租賃市場，大部分租賃交易集中在中環，吸納主要來自專業服務和金融機構。

港島今年累跌1.2%

港島甲廈租金仍下跌，現時平均呎租為63.8元，今年累積跌約1.2%。

市場錄得新租務個案上，中環指標甲廈錄得逾萬平方呎成交，涉及國金1期中層半層樓面，約1.1萬平方呎，以每平方呎約100元租出。據了解，該租客為一家內地資源企業，在港亦有租用其他商廈樓面，包括銅鑼灣信和廣場等，如今租用國金1期逾萬平方呎，既有擴充業務，亦可作升級。

中環國金1期近年亦有中資機構承租樓面個案，如2021年該廈約5.3萬平方呎樓面，獲內地金融機構中金公司租用，呎租料約130元。

至於散業權商廈租務上，中環指標散業權甲級商廈皇后大道中9號錄全層租務，涉及18樓全層，面積約13,742平方呎，以月租約68萬元租出，呎租約49.5元。據了解，該層單位放租多時，叫租最高曾約達103萬元，累減34%租出。

內企租中環中心 呎租60元

另中環中心剛錄1宗租賃，中環中心56樓1室，面積約2,161平方呎，以每月約13萬元租出，呎租約60元，租客為北京銀行股份有限公司，租期為今年7月至2027年7月。據了解，該單位之前月租約16.9萬元，平均呎租78元，最新租金較3年前簽訂的舊租跌23%。

萊坊指，由於經濟情況疲弱，6月份港島區甲級寫字樓整體租賃需求停滯不前，寫字樓租金則持續下跌，而中環、金鐘區，今年分別錄得累積2.6%及3.1%跌幅，而整體港島區空置率高達13.4%。展望未來，預計2025年落成的甲級寫字樓總樓面面積約930,000平方呎，位於中環及銅鑼灣為主。此外，隨着更多新寫字樓計劃落成，甲級寫字樓市場的新租賃來自寫字樓升級和搬遷的需求。

至於九龍區方面，萊坊預計因企業搬遷活動較多，九龍商廈租金相對穩定。

萊坊指，受經濟不確定性和暑假季節性影響，九龍區的寫字樓活動顯著放緩。寫字樓交易宗數由續租主導而非新租賃個案。

續租主導大市

6月份缺乏大量寫字樓新租賃案例。隨着新寫字樓的使用量下跌，租金攀升，現任業主更願意在續租期間的提供租金優惠和補貼去吸引租戶，愈來愈難去推動九龍區的搬遷決定。除了金錢上的補貼外，一些業主還願意提供資本支出補貼，例如靈活的租賃和裝修條件，以吸引租戶。該行料趨勢仍然持續，成為未來幾個月租賃市場推動力。

寫字樓續約和升級為主的搬遷個案，主導了九龍區寫字樓租賃市場，意味着有機會令市場穩定下來，因此預計2024年下半年九龍區寫字樓市場的活動和租金將保持相對穩定。