中原融合政府數據推全新估算方程式 [香港經濟日報] 2025-08-18

樓價走勢反覆，為幫助市民更有效掌握不同樓市數據，中原地產融合多個政府部門數據，配合本身地區經驗，將推出全新估算方程式，每周提供130萬個物業價格估算，買賣雙方更輕鬆掌握過去及實時價值。

中原數據科技首席科技總監吳煒溢接受本報訪問時指出，很多舊樓、唐樓交易數據嚴重不足，銀行估值很難提供即時估值，而中原早在1999年推出中原地圖，當年電子地圖由地政總署提供，經過26年發展中原全面掌握地埋信息的技術及理論，近年配合公司業務，推出地圖找樓、睇樓庫存等，並根根據框架數據劃分成173個樓市片區。

至2003年，再結合統計署數據，開發了「樓宇組群」，按年代、類型及地理位相近的大廈分為群組，各群組內樓字同質性強，代表群組的物業價值相近。新的估算方程式，結合AI模型亦利用「樓宇組群」特性，構建虛擬屋苑，解決單幢物業交易數據少難估算的問題。現時全港一共有3,000個不同的「樓宇群組」，以舊樓林立的油尖旺為例，按不同街道及地段劃分成167個樓宇群組，而深水埗區則有208個群組。

構建虛擬屋苑 突破交易數據局限

另外，中原城市指數（CCI）在建模時收集成分屋苑內各單位參數，計算權重，為新估算程式提供參考方案，因此，全新估算方程式覆蓋全港130萬個私樓單位，連唐樓、單幢舊樓也可覆蓋，而且可以追溯過去30年成交價。

吳煒溢又強調，新估算方程式是深度融合政府「空間數據共享平台」（CSDI）的開放資料，包括地政總署、統計署、發展局及機電工程署等部門的數據資料，以提高公信力。例如透過機電工程處提供的升降機許可證數據，精準定位全港唐樓的位置進行分組，大大降低傳統人工考察成本（如暑期工實地記錄升降機），提升估算建模效率。

另外，為提高估算價的準確度，中原地產加入不同的市場情緒變化數據，例如叫價變化、睇樓次數、放盤量及準買家還價情況等數據，令到估算數據更加貼市。至於準確度方面，吳煒溢指出，為測試估算準確度，每星期均會按田土廳的成交價格進行比對，大型屋苑的準繩度超過90%。

另一方面，吳煒溢指出，除了即將推出的全新估算方程式外，中原大數據正利用政府「空間數據共享平台」為全港約4萬幢私樓繪製三維（3D）模型，讓業界或市民可以更深入掌握每幢樓宇的實況，由天台、地舖及大廈外牆實況可以完全掌握，較現時只睇大廈照片更加清晰，而且數據定期更新，比其他網頁更緊貼實況。

對於準買家而言，置業前期可以透過proptech（地產科技）快速了解自己心儀地區或樓盤的實況及區內居民的大概組成概況，有助加速置業決定，對地產代理行業及市民均有幫助。