中原施永青：觀望樓價止跌否 內房股續升存疑 [明報] 2024-05-23

富達國際亞洲經濟分析師劉培乾及瑞銀大中華房地產投資研究主管林鎮鴻上月25日及本月9日先後在本欄預測內地樓市政策轉向「托底」及樓價有望止跌回穩後，內房股股價近周升勢凌厲，而上周五人民銀行、國家金監總局、住建部等亦宣布4項支持房地產市場措施，目前內房股應有何追揸沽策略呢？中原集團創辦人施永青在專訪中指出，內地房地產市場過去3年已處於蕭條期，是次內地政府出台措施能否支持樓價回穩仍然有待觀察，認為內房股股價近周急升有炒作及投機因素，對升勢能否持續存疑。

施永青本周二在大灣區商學院基金會主辦的「大師講堂──大灣區房地產市場趨勢與機遇」主講時表示，中原地產在大灣區曾聘用近2萬名員工，對於大灣區有一定認識，指大灣區由港澳兩個特區及內地9個城市組成，當中，除了香港及澳門在一國兩制下奉行資本主義制度與內地9個城市不同外，香港、深圳及廣州屬一線城市，東莞及佛山屬二線城市，其餘部分屬三線或以下城市，簡單來說，大灣區暫時仍屬「9+2」、尚未一體化。

不過，施永青認為，房地產市場亦有一些趨向性的規律，例如可把房地產市場周期分為四個階段，分別是（1）復蘇期、（2）高漲期、（3）危機期、（4）蕭條期，這可以應用於大灣區不同城市以至內地整體樓市。

指內房現處蕭條期 投資者最緊要忍手

施永青解釋，復蘇期的出現，原因是樓價經歷漫長下跌的蕭條期後，買家已累積足夠購買力，由買家大量入市消化市場累積的庫存，支持樓價見底回升，升勢相對緩慢，出現「圓底」；至於在高漲期，受惠於空置量少、人口增加及收入上升、帶動租金向上等正面因素，樓價升勢穩定，市場仍然健康；跟着便是危機期，由於樓價升勢已成，吸引大量投資者或投機者入市追貨圖利，令樓價升勢加快，脫離用家購買力，特點是空置率上升，而內地不少城市住宅空置率達10%或以上，便是危機的徵兆，這可以維持一段長時間，直至吸乾市場的購買力，出現「尖頂」；最後是蕭條期，樓價在高位失去支持後轉勢下跌。

施永青認為，大灣區多個城市以至內地整體樓價2021年下半年以來已見頂回落，故市場現時明顯處於蕭條期，他建議投資者的應對策略是不要嘗試估底，最緊要忍手，等樓價跌至確定見底、有復蘇迹象後始重新入市。

3000億救市力度不足 需更多政策支持

上周五人民銀行、國家金監總局、住建部等宣布4項支持房地產市場措施，包括設3000億元人民幣再貸款助地方政府購買待售房、取消首置按揭貸款的利率政策下限、降低個人住房公積金貸款利率、調整按揭貸款首期最低付款比例等，明顯均屬「托底」政策，記者在上述分享會後專訪施永青，向他請教：「上述措施是否有助內房市場回穩？」

施永青指出，在上周五中央部委聯合出招前，個別作為試點的地方政府亦有買入新盤貨尾用於保障房，他認為此政策雖然是好事，但暫時規模只有3000億元人民幣，對比今年內房新盤銷售料介乎8萬億至10萬億元人民幣，屬杯水車薪，他表示：「即使以3 萬億元人民幣救市也不夠，上周五公布的政策只是一個姿態、一個開始，做好過不做而己。」

內房股近周急升或屬炒作 可考慮略為減持

綜合上述分析，施永青認為，即使內地房地產政策已出現轉向，但樓價是否可以止跌，仍然需要更長時間觀望，故他指出內房股股價近周升浪有炒作甚至投機因素，料升勢未必可以延續。他認為：「內房市場目前與最壞的時間比較有所改善，但改善的幅度是否可以支持內房股股價如此上升呢？這是我很有疑問的。」

施永青又稱，在恒指早前處於15,000點附近時，他曾分四注買入盈富基金（2800），把握到港股近周升浪帶來的賺錢機會，近日更已沽出其中一注鎖定利潤，他表示：「即使我估計恒指是次升浪可以重上20,000點或以上，但近日也略為減持盈富，原因是希望控制風險、不想賺盡。」記者認為，假如讀者數周前已低吸內房股，目前獲利可觀，亦可以參考施永青略為減持盈富的策略以鎖定利潤。