中原料明年樓市穩樓價看升5至10% [香港經濟日報] 2024-12-24

今年樓市經歷高低起伏的一年，中原集團行政總裁施俊嶸對明年樓市保持樂觀，隨着減息周期開始，租金回報率升，貼近按揭息率，供平過租重新出現，吸引更多人入市，預計明年樓價將有5至10%升幅。

施俊嶸認為，近年樓市面對的是周期性錯配，過去曾經有一段時間本港樓價急升，因聯繫滙率下香港要跟隨美國低息，但內地經濟快速增長，令到好多資金流向香港，資產價格急升，而近3年情況則是逆轉，香港跟美國加息但本地經濟環境疲弱，令樓價受壓下跌。

經歷兩年回調 樓價相對可負擔

隨着美國開始進入減息周期，施俊嶸認為，雖然未必回到「零息」狀況，但減息周期始終能發揮作用，相信全球經濟增長動力仍然在中國，睇好香港樓市。特別在租金回報率方面，隨着樓價回調、租金上升，現時回報率已經回到3.4厘至3.5厘水平，部分大型屋苑更有回報率達4厘以上，相對按息大約在3厘多水平，「當開始出現供平過租，之前租樓（的市民）都會考慮入市，特別經過過去兩年樓價回調，樓價變得相對可以負擔。」

施俊嶸認為，明年樓市將以平穩為主，經濟增長動力不足將會是限制樓價的因素，但視乎美國減幅速度，若果減得愈快，將有助推高樓價升勢。

政府今年連番出招救樓市，包括撤銷樓市辣招、進一步放寬按揭等，不過施俊嶸則認為，這些政策很多都是針對置業門檻、放寬買樓資產，令買家能夠入市，但無改變買家的入市動機。他指出，「只要（買樓）賺到錢，就自然有人願意入市。」因此未來更重要是增加市場對於後市的信心，否則放寬7成、8成，甚至10成按揭的分別亦不大。

中小戶租金回報高 上升動力強

由於香港屬於外向型經濟，難免受外圍局勢影響，但關鍵盡量做好本份，特別在金融行業方面，施俊嶸稱，不少市民從事金融相關行業，而股市向好即使是小市民「炒吓股都會受惠」，房地產市場亦會受惠。

施俊嶸認為，中小型單位在明年的上升動力較強，因其租金回報較高，位於核心地區的中小型單位，相信發展商仍然會以吸引價推出，去貨速度仍然較大。不過，他亦相信隨着息口慢慢下降，發展商資金壓力降低，但減價的幅度未必會有今年那麼劇烈。

至於豪宅方面，他稱，逾3億元以上超級豪宅近期交投增加，一方面內地有資金配置需求，另一方面有二手業主因生意周轉放售豪宅，令到成交量增加。