中價樓放寬按保 惟3成成交估價不足 [香港經濟日報] 2022-03-14

政府上月23日進一步放寬按揭保險樓價上限，令造價1,000萬至1,200萬元二手住宅吸引力即時大增。本報統計，10大屋苑於寬按保後兩周錄18宗相關銀碼交易，當中6宗估價不足，佔3成，買家或面臨抬錢上會風險。

政府上月把首置客承借9成按揭的樓價上限，由800萬提升至1,000萬元；承按8成按揭門檻，同步由1,000萬增至1,200萬元，旋即吸引一批買家加碼入市。

6宗成交 低估價4萬至48萬

單計中原地產統計的10大屋苑，自上月23日至本月10日，約兩周內錄得18宗造價1,000萬至1,180萬元成交，分別來自鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園，以及東涌映灣園，有關個案較新財政預算案公布前的16日（即2月7日至22日）略增1宗。

然而，參考本港大型銀行滙豐銀行網上估價系統，該18宗成交的網上估價介乎978萬至1,321萬元，佔6宗或33.3%卻存在估價不足的情況，造價與估價差價介乎4萬至48萬元（0.4%至4.5%），即銀行若以該估價作為貸款批出基礎時，買家恐面臨抬錢上會的風險。

而有關個案以映灣園佔3宗最多，當中差幅最顯著屬於映灣園7座中層A室，實用面積892平方呎，3房間隔，於本月5日以1,070萬元易手，呎價11,996元，若買家計劃承造8成接揭，貸款額856萬元，入市首期為214萬元。

以滙豐銀行對上述單位網上估價僅1,022萬元計，即估價較成交價低48萬元或4.5%，若銀行以估價批出8成按揭，貸款額只有817.6萬元，變相買家入市所需首期，將較原先的214萬元，增加38.4萬元或18%，至252.4萬元。

差餉物業估價署數據顯示，今年1月私人住宅售價指數報388.9點，按月跌約1.14%，創近23個月以來單月最大跌幅，連續4個月下挫；惟相關數字尚未反映第5波疫情爆發對樓市的衝擊，銀行網上估價一般相對市況存在滯後，料估價下調壓力大。

銀行取態謹慎 短期或續下調

中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行一般按市況及市場成交作基礎評估估價，近期樓價回落，「銀行確有佢哋嘅考慮」，相信短期繼續下調估價的機會很大，而網上估價一般較實際市況滯後2至4周，故網上估價尚未反映最新市況。

她表示，假如買家所購入的單位最終出現估價不足，將需額外抬錢上會，並建議買家入市前進行估價時應貨比三家，了解各銀行的估價取態。