世邦陳錦平︰多項基建落成 東九商業前景看俏 [香港經濟日報] 2022-04-04

基建配套可以帶動商業活動，世邦魏理仕指，未來香港將有多項大型基建落成，中短期上，今年港鐵沙中綫落成，加上6號幹綫分階段通車，將令東九龍商業區更為便利。長綫上，政府大力發展北部都會區，預計日後洪水橋商業區，以及屯門一帶物流業發展迅速。

世邦魏理仕最近完成一份關於本港大型基建與商業發展報告，提及本港未來多項基建推出時間，以及附近一帶商業區如何形成。世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平指出，過往數年本港多項大型基建落成包括高鐵、中環灣仔繞道、以及新增港鐵站等，帶動不少地區發展。他指，基建往往是新發展區重要一環，「起樓可能3年完成，但鐵路、公路需時達10年或至以上，政府規劃新發展區，顧及出行便利性，交通不便難吸引家庭搬入及企業進駐，若有基建藍圖，財團才買地作長遠投資興趣，要有基建才有信心。」

東鐵綫過海段 年中通車

中短綫基建方面，陳錦平指出東九龍將會是焦點之一。港鐵屯馬綫去年通車，惟由啟德前往港島區仍需時較長，東鐵綫過海段今年中通車，會展站等落成，屆時灣仔、金鐘、紅磡及啟德接通，「政府積極打造東九龍為CBD2，而在核心區中環（CBD1）前往啟德，目前仍是要較長時間，如通車後，CBD1可直達CBD2，將會非常方便。」

另外，6號幹綫亦是重要基建，連接西九龍和將軍澳的幹綫公路，從油麻地交滙處起，途經道路有中九龍幹綫、東南九龍T2主幹路、藍田隧道及將軍澳等，今年至2026年分階段通車，「將軍澳前往藍田段今年通車，當全面開通後，東西九龍行車距離大大縮短，對東九龍及啟德一帶商業氣氛肯定提升。」事實上，今年啟德將有大型商業項目落成，涉及南豐旗下AIRSIDE，提供近200萬平方呎甲廈及商場樓面。

積極打造北都 涉大基建

至於長綫發展，政府積極打造北部都會區，當中涉及多項大型基建，多條鐵路綫如北環綫、洪水橋往深圳前海的港深西部鐵路等。陳錦平指，北部都會區在基建配合下，將帶動商業及物流業，「規劃上有兩大重點，中間部分為新田科技城，將滙集科研產業，作科技重鎮。西南邊有洪水橋發展區，有鐵路連接深圳前海，幾分鐘車程由洪水橋往前海，商業氣氛肯定不俗。」他指，「因洪水橋位處北部都會區中最接近前海，可能10分鐘車程，洪水橋會成為一個新CBD，吸引機構開設分公司。」

另外，他指屯門及洪水橋，亦會因基建配合下，成重點物業中心，「傳統葵涌、荃灣物流業集中地，自從屯赤隧道去年開通，已有個別物流中心集團於屯門增設據點。龍鼓灘一帶料將發展成現代物流園，而日後機場三跑完成，空運量大幅提升，屯門與機場交通轉便利，故看好屯門物業流前景。」

未來基建配套更成熟，世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平認為，企業考慮辦公室地點未必是首要條件，更着重成本及大廈質素。

北部都會區未來將有大型商業區出現，陳錦平指，新商業區出現，並非代表取代原有商業區，「日後因北部都會區即使發展理想，亦不會取代現有寫字區，策略上北部都會區核心經濟動力是科技相關，傳統金融及專業服務業，集中在維港一帶，故此沒有衝突。」他亦指，傳統商業區如金鐘、灣仔及銅鑼灣甲廈大業主，仍透過興建天橋等進行優化，鞏固核心區優勢。

新式甲廈快落成 企業多選擇

本港整個寫字樓藍圖上，未來兩年將是供應高峰，據資料顯示，今年將有逾300多萬平方呎甲廈樓面供應，連同明年其他項目，合共出現逾600萬呎新樓面。陳錦平認為，當基建配套進一步成熟，將給予各機構一個信息，就是辦公室位處地點未必再是首要條件，「以前新興商業區可能出現交通擠塞、配套不足的問題，因此企業在考慮搬遷時卻步。但隨着愈來愈多大型鐵路、公路落成，交通大為改善，可能以前企業一定選址中環、金鐘，當交通改善，其他地區設辦公點一樣可以。」

他預計，未來企業會更加考慮大廈質素，「今明兩年有大批新式甲廈落成，設備上一流，非核心區新商廈租金較便宜，正給予企業多選擇，以大廈質素及租金成本作重點考慮。」他又提到，在新世代下，企業的類型變得多元化，「很多機構業務本身，也可能涉及科技，故企業可會考慮把辦公點分散，把前綫員工留在傳統核心區，其他部門可分散至新商業區。」