上車盤多重壓力 [香港經濟日報] 2022-08-05

上周差餉物業估價署公布最新的樓價指數，6月份報380.5點，相較5月的384.9點，按月跌1.14%，屬4個月以來最大跌幅，而今年首6個月以來，樓價累跌3.4%。若以5類單位面積劃分，其樓價指數全綫報跌，當中A類（431平方呎以下），亦即上車細單位跌幅最大，按月挫1.84%，上車盤正面對多重壓力。

新盤攻2房以下 力吸本地客

最直接當然是來自一手競爭，兩房單位銷售是今年市場主流，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合「一手住宅物業銷售資訊網」資料顯示，今年首7個月新盤售出約5,692伙，當中兩房單位售出最多，錄2,658伙，佔比達46.7%；其次是1房單位，首7個月售出1,470伙，佔約25.8%；3房或以上則售出1,140伙，佔約兩成；至於餘下的開放式單位售出424伙，佔約7.4%。兩房或以下新盤都是二手上車盤競爭客源，總數佔新盤9成。對發展商來說，相信已充分分析市場購買力才主推上車盤，爭取本地客源，在全面恢復內地通關前，這個趨勢不變。

另外，樓市走勢不明朗，準買家轉買為租亦增加，根據中原地產前綫分行統計資料顯示，10大屋苑7月份共錄得524宗租務成交，比6月的481宗上升9%。當中有5個屋苑錄得超過50宗租務，例如沙田第一城單月錄90宗租務成交，屬屋苑新高紀錄。甚至業主轉向出租，現況願意出售的多能容忍較大的議價空間，使下壓更大。

另一種是二手市場的無形壓力，主要是出現在大型屋苑，單位類型多成交活躍，當中若價位回落，如出現兩房價能夠買到3房單位，上車盤的壓力將倍增。

2房價可購3房 大屋苑受壓

同樣以沙田第一城為例，7月累錄23宗成交，交投量與6月20宗有15%增長。交投疫市增加，與部分單位有較明顯回落有關，除多個兩房單位跌穿500萬元以下外，細3房亦跌至吸引價，如剛易手的23座中層A室，實用面積451平方呎，屬細3房，原叫價650萬元，現以640萬元沽出，減價10萬元或2%，呎價14,191元，較網上銀行估價727萬元低87萬元或12%。原業主於2014年以505萬元買入，持貨8年帳面獲利135萬元。踏入8月，再有3房以600多萬元成交，32座中層B室，單位建築面積562平方呎，實用面積451平方呎，3房間隔，放盤時開價約780萬元，其後減至720萬元，日前議價後以660萬元易手，實用面積呎價14,634元。

翻查資料，就在不足一年前，去年9月，一城2座18樓D室，327平方呎兩房樓價曾高見640萬元，現在已經可買3房，買家會怎麼選？唐榮估計，嘉湖山莊等大屋苑均有類似壓力。至於其他困擾樓市因素，利息向上、經濟環境欠佳、投資氣氛薄弱等等，暫未見轉勢。