上半年度地價收入57億按年增1.1倍分析 [香港經濟日報] 2025-10-08

發展局將公布新一季賣地計劃，統計上半年度地價收入至少57億元，較去年同期增1.1倍，逾6成來自北都補地價項目。分析指，樓市未全面復甦，料政府限量推出1幅地皮，首三季度土地供應9,500伙，達標逾7成。

在過去的2025/26年度上半年度（4月至9月），政府期內賣地雖然只得一幅屯門住宅地批出，錄得10.9億元賣地收入，不過由於發展商補地價轉趨活躍，總結計算，上半年度整體地價收入至少約57億元，相較去年同期的27億元，料增加1.1倍。

補地價成為主收入來源，目前已註冊的補地價收入已經達21.4億元，連同其他已經達成協議的補地價個案，預計期內補地價總收入可達48億元，較去年同期增加1.4倍。其中與北都相關的地價項目至少4個，涉及38.3億元，包括洪水橋兩宗原址換地。

地價明顯回落 發展商補價積極

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，近年地價明顯回落，隨着近期樓市趨向穩定，或有發展商覺得補地價再次上訴減幅有限，只要政府要求補地價不太離譜便願意接受，若政府保持現時補地評估態度，相信發展商相對容易接受，補地價仍然會活躍。

由於目前仍然有多幅地皮正在招標，或商討補地價，包括估值約12.2億至21.7億元的荃灣永順街會在下個月截標，相信地價收入仍然有進一步增加空間。

至於在單位供應方面，連同早前公布達成協議的洪水橋第19B區項目原址換地項目（涉1,900伙），上半年度的土地供應約7,900伙，較去年同期4,275伙料增加逾8成。

目前賣地表上仍然有6幅住宅地可供推出，按照政府近期步伐，料有機會限量推出其中1至2幅地皮，其中以兩幅位於市區牛頭角一帶的佐敦谷彩興路以及彩霞道地皮較具潛力。彩興路地皮佔地約4.1萬平方呎，可建樓面約36.8萬平方呎，預計可提供約570伙，屬於中小型住宅地，料受市場歡迎。

首3季推地涉9500伙 達標7成

連同早前已經招收意向書的港鐵 （00066） 屯門第16區項目第一期，涉及逾1,000伙，市場估計今季度（10月至12月）推地料約1,570伙，首三季度土地供應料約9,470伙，按年多3成，距離推地目標1.32萬伙，則達標72%。考慮到期內料再有其他補地價項目，預計實際供應量有機會更高。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，現時一手庫存量仍然相對偏高，政府未必好進取推地，預計將會先推出市區地皮，例如牛頭角、筲箕灣等區，因成功招標機會較高。