一手銷情佳開盤料減「震撼價」 [香港經濟日報] 2025-04-20

今年新盤市場熾熱，高力估價及諮詢服務高級董事梁鎮峰指，隨着一手銷情穩定，以及未來供應量回落，下半年發展商將改變「以量換價」策略，開盤減少「震撼價」，但首輪較二手預計仍然有5%折讓。

截至4月中，今年一手成交量逾7,000宗，梁鎮峰相信，上半年要突破1萬宗並無太大難度，而全年銷情亦有望超越去年，或達到2.1萬宗水平，但由於高基數效應，相信按年則未必有大幅增長。

雖然近期地緣政治緊張，美伊爆發戰爭衝突，不過梁鎮峰指出，反而間接利好香港住宅市場，「在戰事開始前，有不少資金會到杜拜、中東地區買樓及投資，但戰事一開始資金返回香港，物業成為其中一個可以『泊錢』。」他又指出，過往不少基金或銀行計劃在中東發展，但在戰事之後部分轉為在香港擴充，亦會帶動香港的住宅及辦公室需求，預計今年整體住宅樓價將升3%至5%，個別地區或樓盤升幅有機會更高。

過去兩年一手市場面臨「去庫存」壓力，根據房屋局去年底數據，已落成而未賣出的貨尾單位仍達2.3萬伙，雖然較高峰期2.8萬伙回落，但仍屬於偏高水平。梁鎮峰指出，由於預期未來兩年私樓落成量將會逐年回落，今年估計約1.7萬伙，而明年則為1.5萬伙，在新盤銷情維持2萬伙平水平，一手庫存量將會出現「負增長」，逐步慢慢消化。

梁鎮峰相信，去年發展商相對急於「走貨」，採取「以價換量」策略，減價情況比較明顯，但當現時成交量開始回升，發展商見到整體市場氣氛好轉，定價策略亦會改變，「現在發展商開盤已經沒有以往的震撼價出現。」他相信，新盤首批單位定價仍然會維持較二手有5%至10%折讓，以吸引一批投資者、買家入市，但以整個樓盤計算，減價情況將會減少。

同時，未來新盤供應將會集中在新區，亦影響新盤在推盤策略上出現分化。梁鎮峰稱，啟德的新供應已經消化得「七七八八」，下一浪市區供應主要在土瓜灣，主要集中幾個市建局相關的重建項目，其他地區供應不多。

一兩房單位料成開則主流 反而，古洞、元朗等北都地區「始終供應較多，競爭亦比較大，發展商定價相對較剋制」。

過去樓市高峰期曾經不少樓盤開則以細單位為主，推出開放式或「納米樓」單位，不過梁鎮峰指，以往流行納米樓是基於呎價相對較高，但隨着一輪樓盤入伙之後，買家居住感受亦未必太好，轉手亦不容易，相信現時發展商開則基本亦會以1房、兩房將會最受歡迎。他估計，若果樓盤定位主打用家，開則將會較為大一點，若是主打投資者，則仍然細單位為主，相對呎租較高、租金回報較理想。