一手潛在供應10.5萬伙近7季最少 [香港經濟日報] 2025-04-30

一手私人住宅潛在供應錄10.5萬伙，按季減少2,000伙，連續4季下跌，降至近7季最少，但現樓餘貨數目反升至2.8萬伙，創紀錄新高。分析稱，供應量仍處於歷史高位，發展商仍以「去庫存」為首要任務。

房屋局的數據顯示，截至2025年3月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄10.5萬伙，按季減少2,000伙，自去年第一季達到11.2萬伙的新高紀錄後，連續4個季度下跌，累積減少7,000伙，屬於2023年第二季之後、近7個季度新低。

雖然一手供應持續回落，但目前潛在供應量仍有連續10個季度企穩逾10萬伙的關口，若以平均3至4年計算，相當於每年大約2.6萬至3.6萬伙供應量，較過去10年平均每年一手吸納量1.5萬伙，高出7成至1.4倍不等。

按照當局公布的分項數據分析，潛在供應減少主要因為未售出的樓花單位按季減少3,000伙，跌至6.5萬伙，屬於近3個季度的新低，較去年高位的7.7萬伙減少16%，部分原因與上季有不少在建的項目獲批入伙紙，而新動工項目亦不多，此消彼長下，令到樓花單位數目減少。

現樓餘貨連升3季 按季增千伙

按照政府統計，正在興建的6.8萬伙私樓之中，只有7,000伙以樓花形式售出，數目跟對上一季相若，反映一手銷售未有明顯好轉。事實上，上季度的已落成而未售出的現樓餘貨數目錄得2.8萬伙，按季增加1,000伙，連續3個季度增加，創有紀錄新高。

至於已批出而未動工的熟地維持1.2萬伙，仍然在近年低位橫行，反映過去一年政府減慢推地所致。按照政府預測，預計未來數月將有4幅住宅用地轉為熟地，可提供約1,100伙，數目屬於近年最少，可以預期未來熟地供應量有機會進一步回落。

據房屋局補充指，在10.7萬伙供應之中，約88%或9.2萬伙屬於實用面積少於753平方呎的中小型單位，比率較上一季上升1%，房屋局指，隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來3至4年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，本財年潛在土地供應創有紀錄的15年新低，估計發展商實際吸納土地會跟隨減少，土地供應將逐步回落，相信熟地供應持續呈跌勢。短期供應高企。今年首季現樓餘貨創有紀錄以來新高，發展商會積極「去庫存」。

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺指出，短期內發展商仍將以去庫存為首要任務，從而令一手成交繼續主導市場。至於建築中的單位數目顯著減少，顯示發展商因應市況正在減慢施工進度或調整發展步伐，加上近月中美貿易戰令市場觀望氣氛濃厚，未來潛在供應數字會緩慢回落。

上季私樓落成量錄得5,500伙，按季急跌59%，不過相較政府預測全年大約2萬伙落成，仍然達標26%，走勢符合進度；另外，同期施工量錄得3,600伙，按季增1倍。

據房屋局數據，今年第一季的私樓落成量為5,500伙，受到去年第四季度高基數（涉及13,300伙），按季大跌近6成，不過相較去年第一季落成量約5,000伙，則數目相若。

暫達政府預測26% 符進度

若果比較政府預測，2025年全年私樓落成量約20,862伙，即首季已經成功達標26%，符合進度。不過，值得注意的是，對比過去幾年走勢，每年首季的落成量普遍較其後幾個季度為高。

同時，今年首兩個月私樓落成量已經達約3,500伙，換句話，單計3月份的落成量急跌至大約100伙左右，因此今年落成量要達到逾2萬伙的預測量，相信未來幾個月仍然要持較高水平。

首季3600伙施工 按季增1倍

至於施工量方面，據房屋局數據，3月份錄得3,600伙，相較去年第四季的1,800伙，按季急增1倍，相較去年第一季同期的4,300伙，則按年減少約16%。