一手潛在供應10.1萬伙 連降5季 現樓餘貨回落至2.7萬伙 續聚焦「去庫存」 [香港經濟日報] 2025-07-26

私樓供應回落，未來3至4年一手潛在私宅供應10.1萬伙，按季跌4,000伙，屬2009年第二季後16年最多。在發展商積極去庫存下，現樓餘貨數目回落至2.7萬伙。分析預料，去庫存續成發展商下半年目標。

房屋局最新統計數據顯示，截至今年6月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄10.1萬伙，較今年首季10.5萬伙按季減少4,000伙，連續5季下跌；較去年同期錄10.9萬伙，則減少8,000伙。按此計算平均每年供應2.53萬至3.37萬伙，較政府私營房屋供應目標為1.32萬個單位，每年多出1.21萬至2.05萬伙，反映供應仍然充裕。

而發展商賣樓亦有所加快，建築中而未售出的新樓（樓花）有6.4萬伙，按季減少1,000伙，連續3季回落，上季度已落成未售出的住宅（現樓）達2.7萬伙，按季減少1,000伙，而已批出土地（熟地）並可隨時動工的單位，跌至1萬伙低位。

中小型單位 佔整體供應87%

新供應之中，實用面積小於753平方呎的中小型單位，涉及8.8萬伙，按季下跌1%，佔整體供應量約87%，顯示發展商仍集中興建中小型單位，未來供應增多，預計可以紓緩市民上車需求。

房屋局發言人透露，除上述10.1萬伙潛在供應外，預計未來數月將有7幅住宅用地轉為熟地，合共額外提供約5,100個單位，較對上一季的1.2萬伙減少逾5成。分析認為，政府短期內批地減慢，如果發展商持續加快賣樓，短期內私樓潛在供應或有所回落。

另一方面，今年第二季落成量錄4,600伙，較今年首季5,500伙，按季跌16%，屬近3季度新低，而統計今年第一及第二季落成量共1.01萬伙，佔政府2025年全年預測落成量2.09萬伙約48%。而今年第二季施工量約2,500伙，較今年首季3,600伙，按季下跌31%，按年則跌75%。

房屋局發言人指，隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來3至4年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺表示，下半年預期將會有數個項目完成補地價，預計潛在供應數字或會轉跌為升。而今年首7個月一手吸納量已經超過1萬伙，較過去5年全年平均1.4萬伙大幅改善，但新盤庫存仍維持在約2.7萬至2.8萬伙的水平，顯示庫存高企的情況仍然持續，相信短期內將會有更多發展商採取「轉賣為租」的暫時性策略。

業界料下半年 樓市保持穩健

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，供應量回落及餘貨減少，有助減輕市場壓力；加上下半年的減息環境將降低置業成本，結合供應收縮，整體市場氣氛改善，有助釋放更多置業意慾。整體而言，供需改善及低息環境將為樓市提供正面支持，預期下半年樓市將保持穩健，一手私宅買賣登記量料較上半年再增1成，達至1萬宗水平。