「舖王」前世今生 [香港經濟日報] 2026-11-03

近日銅鑼灣波斯富街舖位租出，物業曾為香港「舖王」，見證舖市及香港零售市道起跌，亦對後市有啟示。

銅鑼灣波斯富街76號地下商舖，近日換上新租客預租，舖位處波斯富街及羅素街交界，與時代廣場僅一條馬路距離，亦是通往希慎廣場必經之路，人流一向極為暢旺。舖位近日獲日本二手奢侈品店OTAKARAYA預租，現進行裝修。該店貨品包括珠寶首飾、勞力士手錶、愛馬仕手袋等。

最高峰租179萬 疫情僅10萬短租

位置屬黃金地段，其故事亦非常精彩，足以見證舖市10多年來起起跌跌。2011年自由行旅客消費高峰時，擁羅素街大量舖位的英皇集團，斥3.8億元購入舖位，呎價63.3萬元，成為當時本港呎價舖王。

當時物業由瑞士雷達錶租用，租金一度高見179萬元，呎租近3,000元。2011至2014年，可謂本港零售最暢旺之時，因內地客來港掃貨，鐘錶珠寶品牌紛在最核心地段租舖，黃金地段呎租，千餘二千元不時出現。

2016年，自由行消費回落後，舖市進入調整期，鐘錶店稍為縮減業務，該舖改由首飾店接手，月租大幅下降至90萬元。

2020年起，本港經歷疫情，當時零旅客訪港，核心區一綫黃金地段在缺乏旅客支持下，舖位近乎無零售客問津，口罩店因疫情而成行成市，該舖亦僅由口罩店以約每月10萬元短租。

2023年疫情完結，中港通關，而零售商開始重新租舖，該舖原本在條件上，多獲不同零售客洽商，惟該舖所屬大廈由新世界 （00017） 收購逾10年，佔地近2萬平方呎，並在2022年正式申請強拍。由於預計重建在即，業主近年僅以短租形式放租。項目原定今年4月進行強拍，底價為26.79億元，惟當日無人出價競投，最終流拍收場，屬歷來涉及金額最大的流拍個案。因重建暫緩，業主亦決定把商舖改為放長租，最終以約40萬元租出，若與高峰期相比，租金跌約78%。

舖位多年換上不同租客，由鐘錶店轉至口罩店，充分反映香港零售市道起跌，而物業處黃金地段，本身極具長綫投資價值，及後發展商決定暫緩重建，亦反映對零售市道前景睇法，認為始終難重返昔日高峰。

見證零售市道起跌 現40萬租出

如今舖位由奢侈品二手店長租，或多或少反映在旅客增長，零售數字連升多月下，零售商開始對後市轉為樂觀，可以趁舖位租金尚處低位，把握機會租舖迎商機，算是舖市走出低谷復甦中的一個指標。