「白居二」帶動二手住宅成交 [香港經濟日報] 2022-12-05

新一批「白居二」已經在11月陸續批出，預計「白居二」將帶動二手居屋成交，從而帶動二手住宅成交。

現時本地樓市疲弱，樓價已經從高位下調約15%，因此估計那一批成功批出「白居二」的申請者，並不會輕言放棄。

持有由房署發出「購買資格證明書」的準買家，如果購買未補地價居屋而樓齡並不超過房署擔保期的話，按揭成數將可高達9成，並且不用支付按揭保險費用，更加不用通過銀行的壓力測試。所以筆者認為，這一批準買家盡管心裏預計本地樓價仍然會有下調空間，但也絕不會輕言放棄是次上車的黃金機會。

房署為居屋提供30年保證期，銀行在審批這一批申請人入息的時候因此會相對寬鬆，所以「白居二」準買家一般都不會選擇居屋樓齡超過30年以上的單位，否則按揭成數便會由最高的9成下調至6成，並且要通過銀行壓力測試，更遑論不可以加入擔保人。

考慮居屋補地價折扣

在按揭利率方面，白表居屋申請者只可以選擇「P按」計劃，並不可以選擇「H按」計劃。但如果屬於房協的資助房屋，則仍然可以選擇「H按」計劃。由於居屋樓齡是「白居二」準買家的首要考慮條件，他們需要清楚知道自己有意購買心儀單位的樓齡，因為有個別情況是「雖然位於同一個居屋屋苑但樓齡上可以出現很大分別」。例如以筆者經營的沙田愉翠苑為例，第一期及第二期的樓齡分別為2001年及2002年，而第三期卻於2007年才入伙，所以雖然為同一個居屋屋苑，在銀行按揭方面卻可以出現很大的分野。

除此以外，居屋的30年保證期是以該單位的首次轉讓日期起計算，並不是以該屋苑的入伙日期計算。再以沙田愉翠苑為例，因為屋苑的第一期及第二期的小部分居屋在2007年重售，故此那一批居屋的擔保期便由2007年起計算，故此準買家必需要尋找專業的居屋代理幫手，才可以令買賣交易更安心。同時，「白居二」的準買家除了要考慮樓齡以外，亦應該要考慮居屋的補地價折扣率，因為折扣率愈高，日後補地價的金額便會愈高。

假若二手居屋業主的賣樓原因是樓換樓的話，當他們成功出售物業之後，便會在住宅二手市場選購另一個住宅單位，從而可以帶動二手住宅的交投量，令本地二手樓市增添一點動力。