「估價不足」拆彈防新盤爆撻訂潮 [香港經濟日報] 2024-12-05

樓花新盤估價不足變計時炸彈，其中一個原因過往只有現樓可申請首置按保，導致建築期付款成為新盤市場主流。當樓價回落時候，這批建期買家陷入被迫「撻訂」，甚或被追差價風險的兩難局面。

金管局過去兩年多次出手，先是按揭證券公司在去年9月放寬樓花適用於高成數按保，再到今年6月金管局再微調將自用樓花7成按揭的規定，「追溯」至今年2月28日前樓花項目，反映當局意識到入伙盤估價不足已經埋下危機，最終今次推出一次性措施解決問題。

新樓價跌 銀行難批原本額度

事實上，在過去2年高位摸頂入市的新盤建期買家，屬於今次跌市最大輸家。對於二手樓買家而言，只要仍有能力繼續供樓，樓價下跌屬於資產帳面損失，但新盤建築期付款買家卻有機會因為樓價下跌，面臨銀行無法批出原本預期貸款額，自己又無辦法額外籌措足夠首期，最終被迫要「撻訂」，損失一大筆首期。

除了損失首期外，新盤買家放棄完成交易更有機會遭發展商追討單位重售後樓價下跌所產生的差價，可以說是陷於兩難。而他們之所以採用建築期付款，一部分原因在於過往首置按保的高成數按揭只適用於現樓單位。

同時，發展商亦憂慮估價不足導致買家大規模撻訂，除了收不到本身預期的樓價款項外，單位重售亦無法避免要大幅減價，今次金管局出手即可避免這個問題。

至於金管局今次強調屬於「一次性的特殊安排」，相信是避免出現道德風險（Moral Hazard），令到準買家有一種政府必然會出手解救的錯覺，忽略了置業背後存在的投資風險性質。