「京華」一夢 見證時代變遷 [香港經濟日報] 2022-08-12

銅鑼灣黃金地段的多層舖位，交吉兩年後，最近獲超市「回歸」租用地庫。這個一綫靚舖見證商舖及零售市場起跌，同時預視未來兩年商舖市道。

銅鑼灣京華中心位於渣甸街，位置近港鐵站出口，對出可過馬路前往崇光百貨，亦是前往時代廣場及利園必經之路，故此人流極為暢旺，遊客或本地市民不時會經過。

該廈由地庫至3樓，合共5層舖位，前租客兩年前遷出，一直未有租客。長時間交吉後，直至近日地庫約7,000呎舖位，獲超市租用。

時裝品牌撤出 超市回歸地庫

翻查歷史，舖位經歷不同年代多組租客。2000年代初，舖位由多組不同租戶佔用，包括大家樂、屈臣氏、超級市場，基本上全屬民生商戶。2010年，多層分別由Giordano時裝、屈臣氏及韓式餐廳等進駐，月租合共約550萬元，而美國時裝品牌FOREVER 21，以1,100萬元租用5層合共5.1萬平方呎樓面，租金高出1倍。

品牌於2011年開業，及後更加租續租舖位，卻在2016年突然宣布撤出。此時，另一時裝品牌Victoria's Secret，以700萬元接手，租金已較高峰期回落3至4成，品牌原租用10年，惟2020年爆發疫情，而Victoria's Secret母企L Brands陷財困，同年6月品牌突結束京華中心分店業務。其後業主把舖位招租，因整體市況受疫情影響，未見大型品牌一口氣租用多層，現決定分拆，如今先把地庫舖位租出。

舖位多年換租客，正是反映零售市場變化。當自由行消費進入大旺市，品牌以逾千萬元租用多層樓面，而當2015至2016年，旅客消費開始放緩，租金亦隨之下跌。而2020年疫情爆發，更是對零售造成巨大衝擊，品牌索性結業，亦因疫情持續太久，舖位變得無人問津。

經歷兩大品牌開設旗艦店，如今由地庫由超市租用，反映數個現象。第一，十多年前舖位曾由超市租用，經過十多年後超市「回歸」，正反映缺乏旅客下，商戶生意絕大部分來自本地消費群，民生商戶抬頭，生意最為穩定，趁各大零售品牌仍然採保守態度，租金亦出現大幅調整，以便宜租金殺入核心區位置。

缺乏品牌承接 舖位化整為零

第二，昔日自由行暢旺，品牌為達宣傳效果，不惜工本以數百萬元甚至千萬元，租用物業多層舖位，打造成有氣勢的複式旗艦店。如今情況相反，品牌為節省成本，紛紛放棄多層舖位，在缺乏品牌承接下，業主惟有面對現實，把舖位「化整為零」，重新分拆樓面招租，還原最初面貌。

第三，品牌對旅客消費後市缺乏信心。港府近期仍研究漸減少隔離日數，並有消息指香港有望於年內與國際通關，可是中港免檢疫通關，難望在短期實現。換言之，內地客蜂擁來港消費，相信亦不易出現，故此即使現時舖租在疫情期間跌一半以上，奢侈品、化粧品及藥房等承租力較強商戶，對旅客重返乏信心，即使日後通關，短期料仍屬有限度，品牌生意需要長時間回復疫情前水平。現時整體核心區舖位空置率升至16.5%，相信在一眾品牌仍在觀望下，空置率仍會在年內維持偏高，而租金亦乏力反彈。