5大樓市因素解構減辣時機臨 [香港經濟日報] 2023-10-10

政府早於2010起，因應樓價急升及遏抑炒風，先後推出3項俗稱「辣招」的逆周期措施，惟10多年過去，樓價由急升轉趨跌，本報從5項影響樓市關鍵因素，包括：1.息口、2.樓價、3.住宅成交量、4.一手供應量、5.買家供樓負擔，分析現時樓市跟出招時不盡相同，逆周期措施實有調整空間。

政府為遏抑樓市，避免市況過熱，於2010年首度出招，推出額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD，即買家在購入單位，3年內出售須繳10至20%稅），其後再不斷根據市況變化，於2012年及2013年分別推出買家印花稅（Buyer's Stamp duty，BSD，即非永久居民買家和公司名義的買家，置業須繳樓價15%稅），以及從價印花稅（Double Stamp Duty，DSD，即反映投資者入市情況，須繳15%稅率）。

但相比13年前，即首度推出SSD時的情況，樓市形勢卻截然不同。在2010年時，美國經歷金融海嘯衝擊，為迅速刺激經濟，推出量化鬆寬措施，使市場資金充裕，按息也維持低位，當年以H按計，實際供樓利率約1厘，屬多年罕見的超低息環境。

由於息口低，刺激資金流入物業市場，推動住宅物業價量齊升，2010年樓價累升達21%，並由2008年起，兩年間飈升共55%。樓價「愈升愈有」，也促使買家加速入市，深怕「遲買愈貴」，該年首9個月住宅註冊量達10.3萬宗，平均每月交投約1.15萬宗。

現時情況卻剛好相反，美國為降低通脹，由去年起調高息率，本港銀行在息差收窄下，被迫作出跟隨，由去年起已加P按息4次，再加上早前有大型銀行上調H按鎖息上限，令實際息率增至約4.125厘，創15年新高。息率高企，連帶住宅樓價及成交量均受壓，據差估署資料，最新樓價指數回落1.4%，創9個月最大跌幅，連挫4個月之餘，最終有機會倒跌收場。

可是，樓價回軟，交投量卻未見得益，買家入市更為審慎，今年首9個月住宅註冊量僅3.53萬宗，平均每月成交不足4,000宗，相比13年前大挫65%。

政府提速 潛在供應達10.5萬伙

另一方面，息口增長，除了影響住宅價格及成交表現，買家供樓負擔也直綫上升，以金管局資料，計算買家負擔能力的收入槓桿比率，最新維持在77.4%的高位，遠高於其長期平均值，反映息口上升帶來的影響。至於13年前，收入槓桿比率則為約41%，雖然仍算吃力，但由於按息低，買家負擔難以與今時相比。

此外，過往住宅供應未到位，也促使樓價高居不下，當時一手私樓潛在供應僅4.9萬伙，數量遠低於一年住宅成交量，而13年後的今天，在政府積極推地下，最新一手潛在供應已攀升至10.5萬伙，即大幅升1.3倍，繼續貼近歷史高位。

從上述5大因素可見，現時市況跟政府早前出招時，已出現很大轉變，正如近日財政司司長陳茂波透露，將務實檢視辣招，故當局應就非常時期推出的逆周期措施，適時研究作出檢討。