50專家看好樓市今年穩中望升 [香港經濟日報] 2025-01-07

2024年香港坐上「樓市過山車」，年初樓價續向下，到政府宣布撤辣，帶來曇花一現的小陽春，至減息周期啟動，樓價觸底反彈。本報綜合50名專家意見，一致料今年樓價平穩或看升，當中更有近4成看升5%以上。

回顧2024年本港樓市，雖然先有全面撤辣加持，後有美國減息、港府放寬按揭成數上限和優化投資移民計劃助攻，但亦未能止住跌勢，最終中原城市領先指數CCL最新報137.64點，樓價以全年累跌6.5%收場。

跌市成為去年樓市走勢主軸，市場憧憬減息效應和利好樓市政策，可望帶動今年樓價觸底反彈。本報綜合50位分別來自發展商、地產代理、測量師、學者等專家分析，一致預期今年樓價平穩或見升幅。其中10人（20%）預計全年樓價趨平穩；另有21人（42%）料最多見5%升幅；其餘19人（38%）料升逾5%，個別更樂觀的料可升1成。

新投資移民計劃 利豪宅市場

過去1年，本港銀行3度跟隨美國減息，反映香港已進入減息周期，加上政府在去年底的施政報告提出多項利好樓市政策，如放寬所有物業按揭成數至7成、將成交價逾5,000萬元的住宅物業納入投資移民的投資選項之中，令大部分專家看好今年樓市，尤其對豪宅市場看高一綫。

此外，去年住宅租金持續高企，在本港有一定的剛性需求及政府優化專才計劃下，估計今年租金水平不會有明顯跌幅。疊加減息效應，令本地「供平過租」現象及住屋需求齊升，繼而帶動用家換樓潮，也吸引投資者入手中小型單位收租。

料按息續降 增入市信心

事實上，本港銀行去年3度減P累計達0.625厘，實際按息現低至3.5厘，減幅大於市場預期，為樓市帶來驚喜。市場預料美國今年將再度減息2次，盡管減息步伐未必與美國同步，但今年本港實際按息有望下調至3.25厘，加深市民及投資者的入市信心。

然而，本港一手供應量仍然高企，市場預計有81個新盤、涉逾3.6萬個單位蓄勢待發。另一邊廂，美國新任總統特朗普施政取態未明，其關稅政策或引發通脹，以致拖慢減息步伐，為今年本港樓市帶來不穩定因素。

新盤倘續低開 二手添壓

不過，據代理數據顯示，2024年一手成交走勢向好，全年錄16,861宗登記及2,082.2億元成交，同創3年新高。以10月開售的長沙灣瑜悅為例，發展商以低價出擊，屬8年來同區呎價最平新盤，全盤198伙在一日內沽清，反映發展商低價推盤策略奏效的同時，市場有一定承接力。

反觀二手市場，2024年錄得33,794宗，同為近3年新高，但總值2,423.1億元的成交金額則創近8年新低，呈「量升價跌」，可見即使買家恢復入市意慾，惟在樓價仍處低位橫行及新盤低價推售的情況下，二手市場難免繼續「捱打」。