50大屋苑全綫「供平過租」 最多低租金達4成 [香港經濟日報] 2025-05-14

拆息急跌，1個月拆息（HIBOR）新報1.57厘，實際按揭息率見2.87厘，較「封頂息」低0.63厘，每百萬貸款額月供款慳343元。50大屋苑全綫進入「供平過租」時代，近4成屋苑供款低過租金2成。

近期拆息持續急跌，與按揭相關的1個月拆息昨日報1.57厘，較對上一個交易日急跌0.35厘，屬於連跌6個交易日，累積下跌2.41厘。

若果以目前市場主流拆息按揭（H按）息率H加1.3厘計算，實質供樓利率按息約2.87厘，比起今個月初維持鎖息上限3.5厘，已經低出0.63厘。換句話，採用H按的業主的供樓按息實際減息0.63厘，以每百萬元貸款計算，30年還款期計即每月供款慳343元。

19屋苑供款 低租金逾2成

以市場普遍貸款約400萬元計算，月供約16,558元，相較拆息回落前月供17,960元，大約每月供款減少1,402元或8%。

按利嘉閣研究部數據顯示，以6成按揭、30年還款期、假設單位面積為500平方呎計算，按照最新4月份50大屋苑的樓價、租金計算，以今月初實際按息3.5厘計算，88%或44個屋苑屬於「供平過租」，但隨着按息降至2.87厘，連僅餘6個「租平過供」屋苑都變為「供過平租」，即全綫50大屋苑均進入「供平過租」時代。

同時，該50大屋苑供款較租金差距，由降息前平均低1成，擴大至平均低17%，其中19個屋苑或佔整體近4成屋苑的供款比起租金低出2成或以上，最明顯例子為牛頭角淘大花園每月供款較每月租金低出4成。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，「供平過租」情況更為普及，會吸引更多買家，特別是有長綫居住需要的買家與其「捱貴租」不如入市置業，現時供樓跟租樓差距拉闊到接近兩成，認為已經有足夠誘引吸引市民入市，特別是未來租金趨升，對於投資者的吸引力將會更大。

業界：對投資者吸引力更大

另外，據中原地產按照屋苑租金回報率計算，其中143個中原城市領先指數（CCL）成份屋苑之中，有87%或125個屋苑最新租金回報率高於實際按息（2.87厘），屬於「供平過租」，其中有25個屋苑的回報率更高於4厘。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，租金持續上揚，樓價卻未有同步上升，「供樓平過租樓」現象，吸引部分原本打算租樓的人士考慮轉為置業，市場有望出現更多「轉租為買」的需求，進一步帶動樓市交投增加。他估計，5月一手成交量料約2,500至3,000宗，較4月增加逾1倍，二手成交料約4,500宗，升幅約兩成。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，現已正式進入供平過租時期，推動轉租為買及買樓收租的需求增加。