2026年起800萬呎零售樓面登場 [香港經濟日報] 2026-09-09

第一太平戴維斯一份研究報告顯示，2026年起及其後數年預計有800萬平方呎新購物中心樓面開張營運，對零售市場帶來重大壓力。

翻查差餉物業估價署數據，2025年的落成量數據，與零售相關的私人商業樓宇增至104萬平方呎，九龍和港島分別佔總落成量的76%和20%，其餘4%則坐落新界。按地區計，落成量主要來自油尖旺，佔總落成量的60%。

2025年，商業樓宇的使用量錄得負數54萬平方呎。去年底空置量高達1,605萬平方呎，相當於總存量的12.5%。空置的商場舖位和樓上商用面積佔總空置量62%。

1,605萬平方呎是甚麽概念？西九圓方商場總零售樓面面積約有100萬平方呎；以最新今年登場的觀塘「The ANGLE」為例，總面積逾50萬平方呎，總樓層11層，集合逾200間商店。

預計落成量將在2026年下跌至78萬平方呎，截至今年6月中，當中約有24萬平方呎已經入伙，但在2027年將輕微上升至80萬平方呎。2026年的落成量將主要來自灣仔，佔總預測落成量28%。2027年的落成量則大多來自九龍城，佔總預測落成量41%，其次是中西區，佔30%。

大部分聚焦 新發展區民生區

回到第一太平戴維斯報告指出，零售樓面新增供應仍是中期市場的重要壓力。附圖顯示，2026年起及其後預計約有800萬平方呎新購物中心樓面開張營運，主要項目分布於赤鱲角、西九龍、啟德、中環、牛池灣及天水圍。大部分新增供應位於新發展區及民生區，未來競爭不僅在於爭奪租戶，也在於日益分散的本地消費。

未來供應大部分位於新市鎮和民生區。隨着區內消費力進一步分散，項目之間的競爭將不再局限於爭奪租戶，如何留住並轉化本區消費亦將成為關鍵。

這將進一步提高市場對租戶組合、專案定位及資產增值的要求，落成年期較早，或尚未形成鮮明業態特色、難以吸引消費者專程到訪的商場，尤其面對更大的升級壓力。

核心街舖租金 有望溫和增長

展望2026年餘下時間，零售租賃市場的分化格局預計將持續。隨着訪港旅遊復甦及旗艦店擴張需求改善，核心街舖租金料將大致企穩，並有望錄得溫和增長；主要購物中心的租金表現則預計仍然偏軟，而競爭力較弱的新市鎮及民生商場可能繼續面對下行壓力。

整體而言，市場尚未迎來全面復甦，而是進入以資產質素為主導的結構性修復階段。地段優越、租戶組合具吸引力且經營效益較高的零售資產料將跑贏市場；定位欠清晰、缺乏特色業態或難以吸引消費者專程到訪的商場，則仍需通過租金調整、重新定位及優化租戶組合來提升競爭力。