10大屋苑估價連續兩個月下調 沙田第一城按月挫7%最多 [香港經濟日報] 2022-10-05

本港踏入加息周期，銀行估價加速下滑。本報統計10大屋苑網上估價，全綫連續2個月遭下調，最新估價按月再劈1.62%至7.42%，當中上車屋苑沙田第一城跌幅最深，估價劈穿500萬元關，而將軍澳新都城估價5連挫，合共削10.3%。

本報追蹤10大屋苑部分單位的滙豐及中銀（02388） 網上估價，全數相對上月初錄得跌幅，其中滙豐將上述單位估價分別調低1.62%至7.42%，以沙田第一城削幅最勁，涉及單位為1座中層C室2房戶，實用面積327平方呎，估價由上月初539萬元，進一步跌穿「5球」關，至僅499萬元。

事實上，沙田第一城近期樓價跑輸大市，上月共錄約35宗成交，平均呎價只有14,345元，按月瀉8%，跌幅為10大屋苑中第二傷，僅次同月樓價急插9%的鰂魚涌康怡花園；當中更有單位約5年來首度跌穿400萬元關，售價低見395萬元。

太古城3房估值 連續4個月下調

此外，鰂魚涌太古城及同區康怡花園，同期估價劈幅也達逾半成，分別降5.31%及5.78%，涉及單位為太古城雅蓮閣中層A室3房，及康怡花園C座中層9室3房，實用面積1,114及594平方呎；其中前者估價連續4個月遭到下調，輾轉由6月初時錄2,686萬元，降至最新只有2,334萬元，累削352萬元或13%。

至於另一上車屋苑將軍澳新都城，1期4座中層F室3房單位，實用面積701平方呎，估價更自今年6月初起連續5個月下跌，最新估價錄951萬元，按月跌3.74%外，相較今年5月初估價1,060萬元，更累挫109萬元或10.3%。

加息困擾減價趨增拖低估價

除滙豐銀行對10大屋苑估價持續審慎外，中銀同期也盡削上述10大屋苑單位的網上估價，跌幅2.37%至7.01%，當中9個單位估價跌幅有所擴大。例如荔枝角美孚新邨百老滙街108號中層B室，面積1,373平方呎，上月估價已遭中銀調低1.94%至2,127萬元，本月估價進一步被大削6.82%至1,982萬元，跌幅擴大4.88個百分點。

中原按揭董事總經理王美鳳稱，近月樓市持續受加息因素困擾，買家入市審慎，令市場減價成交趨增，因而拖低估價，但隨着政府調低壓測要求、放寬入境限制，以及息口有機會於今年底開始明朗化，相信樓價跌勢或於11月底及12月收窄，銀行估價亦有機會隨之喘穩。另經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，雖然政府放寬「0+3」入境檢疫等，但目前市場成交量難支持樓價，故短期樓價仍有下調壓力，料銀行續因應市況調整估價。

部分市區豪宅租金有支持，由鷹君（00041） 羅氏家族五子羅鷹瑞，持有的香港仔深灣9號海景單位，新近以11.8萬元租出，較逾2年前樓上高層單位高4.4%。

租金貴兩年前樓上單位4%

市場消息指出，羅鷹瑞持有的深灣9號6座低層A室，實用面積1,807平方呎，4房間隔，享有全海景，原以12萬元招租，最新僅降價2,000元或1.7%，以每月11.8萬元租出，呎租65.3元，屬市價水平。

而同屋苑同座一個高層A室，2020年7月曾以11.3萬元租出，羅鷹瑞單位租金反較之高5,000元或4.4%。不過，據滙豐銀行網上估價，羅鷹瑞持有的單位目前估價達6,298萬元，以現有市值計，上址租金回報只有約2.2厘。據悉，羅鷹瑞現時手頭不乏其他收租或自用物業，例如跑馬地紀雲峰一個高層相連戶，以及灣仔囍滙單位等。

事實上，近期不乏名人業主的大額租賃，例如瑞聲科技（02018） 掌舵人之一的吳春媛名下西半山懿峯高層A室4房，實用面積1,732平方呎，近日連車位以12.5萬元租出，創屋苑逾3年來最大宗租賃，呎租72.2元。該單位現同步連租約以9,500萬元放售，叫價較吳春媛2009年一手買入價8,045.8萬元，高1,454.2萬元或18%。