10大屋苑估價終現「升多過跌」 [香港經濟日報] 2025-07-10

H按息率下降，帶動樓市氣氛，10大屋苑估價終現「升多過跌」局面，6屋苑估價企穩或見升，當中美孚新邨4房估值衝破1,600萬元，按月升5.5%。業界料聯儲局最快9月減息，有助樓市下半年觸底回穩。

美孚4房按月升5.5% 破1600萬

本報追蹤滙豐及中銀香港 （02388） 對10大屋苑部分單位的網上估價走勢，最新7月初表現一改持續半年的窄幅上落或跌多過升的牛皮狀況。其中，滙豐7月上調估價力度強勁，一口氣調升9個屋苑單位的估價，上調幅度介乎0.8%至5.5%。

當中，九龍及新界藍籌屋苑估價回升幅度最為明顯，如荔枝角美孚新邨百老匯街108號中層B室，實用面積1,373平方呎，4房，目前獲滙豐估價1,617萬元，不但較6月初錄得1,532萬元，升5.5%，更衝破1,600萬元大關，創2024年5月錄1,629萬元後的14個月新高。

另外，將軍澳新都城及天水圍嘉湖山莊，同期有單位估價分別獲滙豐調升3.1%及4.6%，其中新都城3房的估價，更是近8個月來首次獲滙豐調升。

專家料儲局 9月才開始減息

另一方面，中銀香港7月雖然仍降低4個屋苑單位估價，但降幅較6月收窄，跌幅介乎1%至1.6%，其餘6個屋苑單位估價則持平或按月升0.9%至1.1%。當中東涌映灣園3房表現最差，同時獲2間銀行調低估價，分別估值811萬及875萬元，按月跌2.1%及1.6%。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，最新消費物價指數有所上升，反映經濟氣氛有所改善。同時，不少新盤貼市價推售，加上供平過租情況持續，吸引投資者及租客入市，預料下半年樓市反覆向好，樓花及現樓按揭需求將齊升。

至於美國聯儲局將於7月底再度議息，曹德明則預料，利率將維持4.25至4.5厘不變，料9月才減息的機會較大，並預計屆時有望減0.5厘。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，拆息下跌，令供樓負擔減少，刺激更多人入市，5月份至6月上旬，整體成交樓價平均已經回到「6成升、4成跌」情況，平均升幅達0.5%至1%。加上，美國有機會在9月及11月兩度減息，樓市前景較樂觀，料今年秋季，樓價有望見底回穩。

增11銀主盤 OMA OMA佔6個

對於7月首星期，已新增11個銀主盤，當中6個來自屯門OMA OMA，且全是當年選用「呼吸PLAN」（即高成數按揭）的業主，王美鳳提醒，「呼吸PLAN」按揭成數高達8至9成，當低息期過後，息率將會跳升至5厘以上，業主若要轉用銀行7成按揭，需補錢轉會。而現時不少選用「呼吸PLAN」的業主，亦會預留一筆資金作轉會用，惟仍要承擔估價下跌的風險。

王美鳳續指，由於物業估價以成交為主要基礎，尤其兩三年前買入至最近才收樓的新盤，現時市價可能已較其一手買入價下跌約2成，故相關屋苑估價有機會因為二手成交價跌，而同樣較其買入價有約2成跌幅。