10大屋苑估價3個企穩黃埔升2.5%最勁分析 [香港經濟日報] 2025-05-06

貿易戰影響，10大屋苑估價繼續窄幅上落，有3個屋苑估價企穩回升，其中紅磡黃埔花園2房升2.5%最勁，惟仍有4個屋苑估價跌穿減息前水平。分析指，經濟未見好轉，樓市仍將波動，料減息可助樓價止跌。

本報追蹤10大屋苑部分單位網上估價走勢，最新表現較近期疲弱狀況稍為好轉，由上月僅一個屋苑遭中銀香港 （02388） 及滙豐銀行維持估價不變或調升，增至本月的3個屋苑，包括港島2大藍籌屋苑，鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島，以及紅磡黃埔花園。

當中黃埔花園2期6座中層E室，實用面積389平方呎，2房，分別獲中銀及滙豐估值535萬元及542萬元，估價分別按月不變及升2.5%，屬本月表現最佳屋苑。

第一城近4個月 估價走勢反覆

此外，中銀本月有8個屋苑估價企穩，按月增加2個，亦屬今年2月以來估價最為平穩的一次；而滙豐則下調5個屋苑的估價，跌幅介乎0.6%至3.9%，情況與上月相若。其中鰂魚涌康怡花園3房戶，成為今月唯一一個同時遭兩間銀行下調估價的屋苑，現分別獲中銀及滙豐估值744萬元及733萬元，按月跌1.1%及0.8%。

另外，昔日的「上車之城」沙田第一城近4個月來估價走勢反覆，可謂「升一個月跌一個月」，本月估價更跌穿400萬關口，由上月獲滙豐估值410萬元，急挫3.9%至394萬元，一改上月獲調升2.8%的表現。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，目前用家偏向「買平嘢」，加上部分賣家急於放盤，成交較活躍的屋苑，其估價更有機會隨成交價反覆變動。

值得留意的是，雖然本月估價略為回暖，但差估署最新數據顯示，本港3月份私人住宅售價指數按月下跌0.49%，連跌4個月。在樓價持續下滑，2間銀行對上述估價企穩回升的太古城、鰂魚涌康怡花園、藍田麗港城，以及將軍澳新都城在內的4個屋苑的估價，下調至去年9月底減息前水平，估價較當時蒸發0.1%至3%。

一手貼市價開盤 二手受壓

對此，曹德明認為，情況反映樓市真實情況，發展商以貼市價開盤令二手樓價受壓，繼而拖累銀行估價。他估計，關稅戰尚未解決，加上經濟預期並非特別好，市場仍然波動。若美國再次減息，料對市場有止跌作用，惟回升主要視乎經濟好壞，且暫時未見到轉好跡象。另建議有意入市的人士視乎樓價及資金比例，避免借太盡，並預留至少半年的後備資金較佳。

中原按揭董事總經理王美鳳則表示，部分屋苑的估價水平雖跌穿減息前，但普遍差幅僅介乎0.5%至1%，其中以太古城整體估價跌幅相對比較明顯，而其餘3個屋苑差幅與去年9月時相若。另新都城因租金回報相對較其他3個屋苑高，故估價上又更為優勢。

她續指，樓價呈沉底跡象，另有市場好淡因素持續交錯，買家以覓荀盤為主，但業主議價幅度不大。加上4月市場波動性大，令3月財案後的小陽春後力不繼，買家入市轉趨審慎，料整體估價將繼續窄幅上落。

不過，她認為，新盤銷情及租務市場暢旺，反映剛性，加上預計今年租務旺季推前至今個月或下個月開始，租金壓力上升將推動更多用家入市。她相信年中及下半年的利好因素增加，當外圍環境逐漸穩定、息率再下跌，及轉租為買情況增加，有望帶動樓價回穩向好。