10大屋苑「縮」 [香港經濟日報] 2023-12-15

年末將至，是時候回顧10大屋苑今年以來表現，日前美聯物業報告指，2023年10大屋苑二手註冊量按年同期跌12%，而反映物業交投活躍程度的流通率較去年全年為低，估計今年全年10大屋苑無論宗數抑或流通率勢創自1996年有紀錄以來的28年新低。當中哪一區又屬重災區？

截至11月份，據本報統計10大屋苑暫錄1,614宗成交，除了首季頭3個月，每月平均成交量逾200餘宗外，其後每況愈下。與2022年首11個月約1,938宗相比，按年同期交投回落達16%，再推算至2022年全年計，10大屋苑錄得2,112宗成交，惟今年首11月個月僅有1,614宗，單憑目前市況，要在12月份錄近500宗成交，始能追平去年全年的水平，縱有心亦無購買力。

一城本月首10天 僅1成交

從今年首11個月成交量所見，10大屋苑幾近全綫報跌，又以新界區3個指標屋苑跌幅最大，介乎2成至4成。當中將軍澳新都城及沙田第一城更為重災區，而沙田第一城本月成交量更近乎冰封，首10日市場僅錄1宗成交，而連續兩個周六、日睇樓氣氛淡靜，區內代理更以「靜到得人驚」去形容。

上半個月成交量淡靜不無理由，畢竟同期新界區推售的新盤呎價約1萬元，而即使沙田第一城的兩房單位，造價由今年頭約520餘萬至560餘萬元，至9月份失守400萬元低位後，兩房370餘萬至390餘萬元的成交比比皆是，但實用呎價平均約1.3萬餘元，難與新盤匹敵；再者，隨着市場陸續出現呎價不足1萬元的成交、400萬元的放盤增多，市場競爭對手增加下，沙田第一城「上車盤」的優勢大減，縱然減辣但銀行息口上漲，數口精的投資者情願將資金投放定期生息，買樓收租的興致減退。

同樣以上車客為主的新都城，今年首11個月市場累錄133宗成交，較同期去年222宗大幅減少近4成，除了8、9月實呎均價跌至1.3萬餘元外，近3個月均價穩守1.45萬餘元，已回到今年初水平。即使區內低於600萬元可以購置梗廚兩房，可選擇的私人屋苑有限，理應交投量有保證，不致於淪為成交跌幅最大的屋苑。歸其原因，樓價低處未見低，康城區續見蝕住賣的業主，而且尚有20萬、30萬元的議價空間，假若不介意面積細、開放式廚房、路程遠少少，峻瀅、晉海、LP6等「6字頭」選擇亦不少，最重要是樓齡相對年輕，再轉售的價值相對較高，購買力難免被分薄。

說到底，今年二手量價不似預期，尤其是市場一直憧憬第四季有利好消息紛沓，但減辣效應不如人願，而發展商為追業績，亦趕年底前以貼市價搶客沽貨，促使市場焦點投放在新盤身上，二手成交量持續於低位徘徊。

美聯物業亦有計算10大屋苑表現，截至周一（11日），今年10大屋苑流通率介乎約1.9%至2.7%，相信全年最終低於全港二手流通率估計約2.9%水平，反映活躍程度未及大市。即使10大屋苑中成交量最高的美孚新邨，亦只錄2.7%，沙田第一城及麗港城均錄約2.6%，而新都城流通率以約2.5%緊隨其後；反觀海怡半島流通率為10大屋苑中最低，僅錄約1.9%，同樣處偏低的太古城及黃埔花園，亦只有約2.1%。