1000萬元以下二手佔比重 [香港經濟日報] 2023-06-02

今年首4個月二手量價齊衝，各方數字均反映該段期間內市況一片向好，其中土地註冊署最新數字顯示，今年以來二手住宅註冊量較去年同期增逾9%，當中1,000萬元以下成交量佔比近9成，創近3年高位。但反映當下的10大屋苑月結，成交量錄得近3年半以來低位，究竟是低處未見低，抑或五窮後再捱過六絕才有機會翻身？

據美聯房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年截至5月23日，二手住宅註冊量共錄18,954宗，當中1,000萬元或以下成交達16,276宗佔86%；比率較2021及2022年兩年同樣錄得83%為高，並追平2020年全年水平，創近3年新高，數字正好反映今年以來中、細價物業進一步主導二手樓市。

若以本年（截至5月23日）1,000萬元或以下二手住宅註冊量較多的10個私人屋苑計算，悉數為人熟悉的藍籌屋苑，而且7個屋苑成交量較去年同期上升，藍田麗港城錄112宗1,000萬元或以下個案，按年升6成，而荔枝角美孚新邨達195宗1,000萬元以下成交，按年亦有近6成增長。

成交佔86% 惟未帶動換樓潮

從數據上看，1,000萬元以下單位成為市場追捧的對象，理應此等中、細價單位被吸納後，市場會啟動換樓鏈，帶動換樓潮。但實際情況是，不論大、細單位的屋苑近月交投呆滯，除了是買家入市信心不足，息口仍有調升空間，添加置業成本及負擔外，樓價跌幅低於預期，亦為一大關口。

以沙田第一城為例，5月份成交量低見7宗，不止較2018年10月錄得的9宗成交為低，EPRC經濟地產庫資料顯示，即使2003年沙士下，亦未錄得如此低成交量。區內代理直言，市場並非無客源，只是同期外區一手上車盤價錢吸引，無理由捨易取難，與叫價硬淨的業主糾纏不休，畢竟肯平肯減的單位，早於年頭已陸續被承接，由兩房單位一度跌至400餘萬元，至5月份同類的兩房造價已重新穩守500萬至560萬元水平，盡管月內僅得1宗低層戶以480萬元筍價沽售，但呎價亦逼近1.69萬元，單是月內的均價，已較4月進一步攀升近9%。而與今年1月相比，呎價增幅近兩成，難怪不少準買家移情至貼市價的新盤身上。

至於5月份10大屋苑全月成交失守100宗，屬按年計算的低位，既反映買家入市心態薄弱，而6月中旬美國又再議息，在置業上不得不重新盤算承擔力。再者，二手樓價未見因交投量少而出現回溫迹象，10大屋苑中8個屋苑呎價與年初相比，仍有2%至1成增長，可見二手樓價仍暗地裏上揚。加上6月份新盤繼續出擊，當中不乏新界區細價上車盤，業內人士預期發展商會以先求量、後求價的策略推售，即是以貼市價搶客，除非二手業主決心減價，如放盤僅1星期的荃威花園兩房戶，遇有買家還價，業主狠心將叫價降至跌穿400萬元，買家即場入市，否則6月難有突圍之機。