點解跑輸通脹？ [香港經濟日報] 2025-09-03

買樓向來被視作為抗通脹工具，不過隨着近年樓價回調，卻出現買樓10年跑輸通脹，甚至有個案是購入30年仍然只有輕微升幅。

兩宗名人賣樓 持貨長惟僅微賺

唐榮留意到近期兩宗名人賣樓的二手成交，雖然都是賺錢離場，不過持貨時間長但樓價升幅不多，實際上是「跑輸通脹」。

據地產站報道，大家樂前主席陳裕光及相關人士以1,068萬元賣出灣仔會景閣1伙，但持貨近30年來，現轉手帳面僅賺68萬元，升幅僅7%。根據統計處數據顯示，由1996年至2024年的綜合消費物價指數（CPI），累積錄得52%升幅，即陳裕光賣樓所得升值幅度，仍大幅跑輸通脹。

至於另一個個案則是藝人「麥包」麥長青，早在10年前以「呼吸Plan」購入有「劏房之城」之稱的紅磡環海‧東岸單位，最近以446萬元賣出，較購入價僅升值4.5%，同樣跑輸通脹。

第二個個案的情況比較容易解釋，麥包當年入市時是2015年9月，雖然未到樓市最高峰，但仍然屬於高位。

以差估署的私樓樓價指數2015年9月是306.1點，而2021年9月歷史高峰是398.1點，現時最新2025年7月指數是287.9點，即按照官方計算，現時樓價是低過2015年9月時，故此麥包現時賣樓仍然不致「蝕住走」，已經是贏過不少同期入市的買家。

至於第一宗會景閣的個案則比較特別，以樓價指數計算（287.9點），現時是1996年12月購入單位時（134.5點）的一倍有多，同期的綜合消費物價指數，累積錄得52%升幅，因此持貨29年跑輸應該屬於個別例子。

事實上，會景閣屬於97年前後最「當炒」的樓盤之一，以上述陳裕光購入的單位為例，他們在1996年12月購入價是1,000萬元，但當時原業主在同年5月以755萬元購入單位，即半年間炒高32%。再看屋苑另一個高層15室單位，曾經在1997年6月以1,520萬元售出，兩度轉手後，在2024年6月的成交價亦只是1,438萬元，仍然低過「九七價」。

近30年樓價與CPI 6年走向背馳

唐榮找來過去30年（1995年至2024年）按年度計算的私樓樓價指數以及綜合消費物價指數，並且將調整成以1999年為基準100點，方便比較兩者的趨勢。概括以下幾點：

1.過去30年（1995年至2024年）長期而言，樓價升幅跑贏通脹，30年樓價升幅1.8倍，而通脹升幅為62%。

2.雖然樓價跟通脹的波幅不同，但兩者走向大致相同，通脹年份樓價同樣上升，通縮的年份（2000年至2003年）樓價同樣下跌，30年之中只有6年是兩者出現背馳，包括1998年、2022年、2023年及2024年是樓價跌但同時保持通脹，而2004年及2020年則是通縮的情況下樓價保持上升。