金管局壓測有保證 加息3厘也不怕？ [香港經濟日報] 2022-07-26

銀行加息，理論上對樓市有一定衝擊，因為供樓支出增加，購買力相對減少，緊隨樓價亦有機會下降。然而，金管局早於2010年推出壓力測試機制，置業人士證明能承擔加息3厘的壓力才能入市，故2015至2018年間，美國加息周期下，香港樓價不跌反升。

倘短期加2厘 業主不會供不到

置業人士申請按揭貸款前，計算入息水平必須通過「假設加息3厘」的供款壓力測試，以100萬元貸款額計，H按實質利率2.36厘計，每月供款4,416元。基本上，月入要求為8,973元便可入市，但壓力測試加3厘計，家庭收入升至10,325元符合要求，故即使銀行短期加息1至2厘，不會對供樓家庭構成龐大壓力，業主不會因為供不到樓而要急急沽貨。

不過，要留意的是，今時今日的整體經濟環境，與2015至2018年有頗大分別。在新冠肺炎衝擊下，零售行業及旅遊行業嚴重受挫，相關行業從業員的薪金收入大不如期，面對銀行加息將承受更大壓力。

另外，早年透過發展商「呼吸plan」（即發展商提供按揭，借款人貸款時或毋須進行壓力測試，並提供特別的供款安排）入市的買家也須留意，因為發展商「呼吸Plan」一般只提供2至3年低息優惠，優惠過後息率往往倍升，而且這類人士入市前不須進行壓力測試，面對銀行加息可謂首當其衝，故入市宜先評估風險。

近年樓價一直高踞不下，其中一個主要原因是銀行利息低企，以同業折息（H按）計價之按揭產品，現時實質利率約1.63厘，遠低於近30年來平均供樓利率4.92厘的水平，相信未來銀行加息1厘內，港人置業觀念不會因而發生徹底的改變，換言之對樓市衝擊亦不致太大。

根據經絡統計資料顯示，一般客戶可承造最新H按實質利率（MMI），5月份報1.63厘，雖然相關數字尚未反映美國大幅加息0.75厘後，同業拆息急速上升因素，但反映目前市民實質供樓利率一直處於極低供樓水平。根據經絡按揭統計，市民實質供樓利率最高為1990年底的12.25厘，而最低則為2010年3月的0.84厘，而1990年至今的32年間，整體實質供樓利率為4.92厘。

1個月拆息第3季 有機挑戰1.8厘

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，近兩年市場實質供樓利率一直低於2厘，近日資金持續外流，料銀行同業拆息將反覆向上，第3季1個月拆息有機會挑戰1.8厘水平，屆時實質按揭利率有機會突破2厘關口。

事實上，回顧近年港人供樓利率，90年代市場主要採用最優惠利率（P）計價產品，至2004至2006年期間，銀行開始引入以同業拆息（H）為基準之方案（H按）；2008年金融海嘯後，各國推行量化寬鬆貨幣政策，大量熱錢流入本港，銀行同業拆息降至超低水平，一個月拆息低至約0.13厘，銀行爆出搶按戰，H按全期低至H加0.65厘，當時H按實際息率僅約0.8厘，正由於利率一直低企，刺激樓價一直高企不下。