重新體現物業的價值 [星島日報] 2023-11-08

最近幾年，本港地產市場持續向下，今年上半年反彈的升幅亦在近月完全蒸發。當物業價格下跌時，部分人就會對這些資產失去信心，尤其現在經濟尚未完全復甦，就更會認為磚頭已經失去了應有的價值，但筆者認為這種悲觀的想法，與真實環境有很大落差。

地產的類別有很多，而每種的用途、投資價值及回報率也有分別。與經濟民生最息息相關的，當然是住宅市場。

事實上，大部分人對住宅都有剛性需求，如增添家庭成員、結婚、生兒育女等，都有需要增加居住空間。另外，現今不少人喜愛過單身自由生活，或者與情侶共居等，亦同樣帶來新的居住需求。

在香港，這些需求無時無刻都存在，所以，不論樓價上升或下跌，只要有需要而又負擔得起，就會考慮置業或租住物業，不會過分計較物業的上升潛力。

生意人當然亦剛性需求，只要能配合業務性質及發展，而又符合預算，就會考慮租用或購入寫字樓、工廠或舖位等物業。好市的時候租金上升，跌市的時候租金下跌，這些都會計算入成本，只要能夠配合業務的營運和發展，物業價格或租金不會嚴重影響生意人的決定。

至於投資者則首要看重合理的回報率，其次就是希望可以跟隨市況的變化，做到低買高賣。作為長線投資者，除了重視回報率外，更會看物業長遠的升值潛力。

不同類別的物業，亦會跟隨環境有所改變；在2012年舖位市場到達高峰，而2020年疫情時則陷入低谷，高低位的價差超過五成。

至於工廈物業，價格表現最佳的時候反而是2020年，現時的回落幅度亦相對較小，自高位至今的跌幅大約兩成。寫字樓方面，2018年時已到達高峰期，到今天價格仍然有下行壓力。

住宅市場在2021年達到高峰，至今回落的幅度不足兩成，早前公布的《施政報告》，亦對住宅市場有提振作用。正如上文所講，住宅物業的剛性需求長期都有，因此抗跌能力是最強，只要有政策配合，經歷風雨也可以較快復元。