賣地買地審慎再審慎 [香港經濟日報] 2025-02-05

政府上月在農曆新年前成功批出大圍美田路地皮，作價約6.06億元，成為2024/25財政年度第3幅成功批出的官地，3幅用地合共約23.5億元，較上年度72.7億元減少近7成。

今年度政府至今成功批出3幅住宅地，雖然涉及的地價收入較上年度有明顯減少，但從批出的地皮數目均為3幅，還未提及接着還有一幅東涌住宅地在2月14日截標，以及兩幅元朗及洪水橋的產業用地將在下個月截標。

批地數目不變 惟地價收入大減

批地數目不變，但地價收入大減，反映過去一年政府推出的地皮規模較對上一年為細，每呎地價亦相對較低。事實上，2023/24年度批出的3幅住宅地，單是啟德第2A區地皮地價便達53.5億元，是今年度3幅地賣地收入23.5億元的2.4倍。

另外，今年度批出的3幅住宅地的區份亦相當單一，均集中在沙田區，而上年度則有堅尼地城、啟德等港島市區地段。

政府去年2月公布2024/25年度賣地表時，涉及8幅住宅地，預計可提供約5,690伙，不乏赤柱環角道、啟德第4B區及屯門第48區等較大型或貴重的地皮，最終只是推出其中兩幅規模較細的沙田小瀝源地皮，其餘6幅地皮均保留未推出。

這種情況反映政府推地審慎，由於2023年已經有多達8幅地皮流標（包括政府及一鐵一局），而去年雖然政府「撤辣」以及進入減息周期，整體一手樓銷情回升，但發展商手上的現樓庫存仍然相當多，投地出價審慎，成功批出的3幅沙田住宅地，成交地價均較過去同區地價水平明顯回落。

啟德新盤庫存高 再推地恐流標

事實上，現時賣地表上的地皮，如啟德第4B區5號地皮，雖然可建樓面達113萬平方呎，若成功批出對於庫房收入必然有一定幫助，但地皮所在的啟德跑道區，現時仍然有不少新盤有待推售，庫存量仍然相當可觀，現時推出地價恐怕亦未如理想，甚至有流標風險。

至於其他地皮情況亦不算太過樂觀，例如屯門第48區地皮，近年同區定價一浪低於一浪；而赤柱環角道屬於罕有的大型豪宅地，政府或想待價而沽；而東涌第106A區地皮位置較偏遠，同區在2023年曾有3次流標紀錄，其中港鐵 （00066） 東涌東1期在早前順利重推，而東涌第106B區亦將截標，若順利推出，相信對於政府推出另一第106A區地皮有幫助。

新一份賣地表即將公布，以現時政府轉為推出中小型規模、發展較為成熟、招標條款較簡單及建築難度較低的地皮，相信當局會檢討現有賣地表上的地皮，加入更多規模適中的地皮，以增加下年度的賣地數量及地價收入。