資產重估派Vs防守現金流派 [香港經濟日報] 2026-08-07

2026年第二季的大額物業投資市場，正迎來近年少見的「雙軌定價」新局。

隨着高息環境逐漸被市場消化，機構資金與實力買家對資產的挑剔度顯著提升，但在交投表現上卻展現出極其清晰的分流：一邊是具備強勁現金流、營運模式成熟的學生宿舍；另一邊則是位於港島核心區、當前回報不高，但呎價已被打至歷史低位（甚至接近重置成本）的全幢商廈。這兩類物業在第二季尾的集中成交，不僅為市場訂立了新的交易基準，更揭示了不同資本在當前環境下的部署心態。

在學生宿舍板塊，市場正經歷極具指標意義的質變。過去兩年，投資者入市多採用「買入舊酒店再改裝」的套利模式，投資者需自行承擔改建時間、成本以及營運審批的風險；而第二季起，市場開始湧現大量「成熟制成品」或「附帶營運擔保」的全幢物業交投。

最矚目的佐證莫過於油麻地遠東絲麗酒店，由京東相關資金以7.5億元購入，賣方遠展更提供為期3年、每年4,500萬元的營運收益擔保，折合回報率達6%；緊接其後的還有紅磡QUAY晉匯，以約5.5厘的回報率完成交投；以及同區的QUAD，市場亦傳出以5厘幾的高回報成交。

學生宿舍 回報率可觀

這系列成交明確顯示，成熟學生宿舍的收益率基準已成功錨定在5.5至6厘的區間。在強勁的非本地生住宿需求支持下，機構投資者寧願支付合理溢價買入營運順暢的「制成品」，以避開改建與招租的空窗期風險。

相較於學生宿舍對「即時現金流」的嚴苛要求，季尾港島區全幢商廈的熱賣，則演繹了另一套「低呎價重估」的投資邏輯。這類物業當前的租金回報仍在調整，但買家依然勇於入場，看重的是價格的絕對防守力。成交佐證方面，灣仔KONNECT全幢以8億元易手，呎價約11,600元；而位於銅鑼灣/灣仔交界的BIZ AURA全幢，市傳成交呎價亦達至10,000餘元。此外，近期上環及銅鑼灣多幢全幢商廈亦相繼傳出接獲買家出價，並已進入最後落實階段。買家此時入市，看重的完全不是「當前租金」，而是「深幅折讓後的低呎價」。以萬餘元呎價買入港島核心區全幢資產，價格已接近甚至低於土地與建造重置成本，展現極強的下行防守力與未來的重新定位空間。

綜合第二季的成交現況，大額投資市場已徹底分化為兩條主綫：一邊是以5.5至6厘收益率為底綫的「防守現金流派」，透過強勁的非本地生住宿需求鎖定回報；另一邊則是以低呎價搶佔港島優質資產的「資產重估派」，以時間換取空間。這兩條基準綫的確立，將為下半年大額物業交投提供最關鍵的定價座標。