貝沙灣現賠訂重售不足2周賣貴61萬 [香港經濟日報] 2025-05-22

日關稅談判露曙光，加上銀行同業拆息（HIBOR）大幅回落，刺激樓市逐步升溫。薄扶林貝沙灣1房戶罕有錄得業主賠訂重售個案，不足兩星期同一單位賣貴61萬元。

薄扶林貝沙灣6期1座低層B室，1房實用面積459平方呎，由一名資深投資者持有，原叫價900萬元，多次調整價格後，5月初減價至779萬元售出，呎價16,972元，比太古城呎價還低，以成交價計屬貝沙灣近13年來造價最平個案。

相隔約兩星期，二手樓市有所升溫，本周初另一買家出高價洽購上述單位，投資者選擇賠訂重售，最新成交價840萬元，呎價18,301元，造價較月初高61萬元，升幅約8%。原業主早於2012年以758萬元購入，持貨13年帳面獲利82萬元。不過，若按正常二手樓宇交易個案計算，臨時訂金一般涉及成交價的3%至5%，再扣除月初交易的代理佣金，估計業主實質多賺不足10萬元。

尚柏低層 7個月賺15萬離場

二手市場除了出現業主賠訂個案外，昨日市場連錄兩宗短炒獲利個案，其中粉嶺名都5座低層F室，實用面積約399平方呎，原業主叫價約438萬元，獲用家426.8萬元承接，呎價10,697元。而原業主於2024年8月持貨至今不足1年，獲利約76.8萬元，物業升值約22%。

再者，元朗尚柏本月連錄兩宗短炒賺錢個案，其中尚柏低層D室，實用面積284平方呎，屬於1房間隔，原業主去年10月以約275萬元購入，剛以290萬元轉售，持貨約7個月，帳面獲利約15萬元離場。

事實上，近日銀行同業拆息持續回調，昨日1個月拆息報0.76厘，屬2022年7月15日（0.75厘）後新低。以現時一般新造H按計劃「H＋1.3厘」計算，昨日H按實際按息已跌至2.06厘，比封頂息率3.5厘低1.44厘，每100萬元貸款供款減約17%，對樓市有正面支持作用。

專家料拆息波動 按息暫2厘內

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，同業拆息短期內仍有機會反覆下試0.5厘或以下，供樓利率徘徊於2厘以下水平。惟要注意HIBOR容易受資本市場活動影響，波動較大，有意置業人士仍須定期觀察市場走勢。不過H按供樓人士一般設有鎖息上限，即使未來息口有機會回升時，H按業主仍可繼續以封頂息率供樓，屬「進可攻、退可守」的按揭計劃。

中原按揭董事總經理王美鳳提醒，拆息波動性大，供樓人士應以自己供樓結算日之拆息利率準確計算實際按息；而計劃置業人士則須注意銀行採用H按之封頂息率，而非實際按息計算入息要求。銀行同業拆息持續回落，加上租金持續上升，令「供平過租」的現象更明顯，不少租客趁機轉租為買。例如有租樓4年的租客，最終轉租為買，以429萬元入市荃灣荃景花園。

4年租客 429萬購荃景花園2房

該成交單位為荃景花園1座極高層D室，實用面積約434平方呎，屬兩房間隔，原業主叫價438萬元放盤，議價後最終以429萬元成交，實用呎價約9,885元。原業主早於2018年以595萬元購入單位，持貨7年，帳面虧損約166萬元。

美聯物業高級分區營業經理鍾家豪表示，新買家於約4年前高位沽出單位後一直租樓，見近日同業拆息不斷回落，加上樓價已回落至合理水平，故睇樓後即時與業主議價，成功轉租為買。他續說，同業拆息回落帶動二手交投，令荃灣區成交量有所回升，本月暫錄近100宗買賣成交。

其次，牛頭角淘大花園O座極低層單位，實用面積約356平方呎，兩房間隔，望內園景，業主原本以450萬元放盤，吸引首置客洽詢，雙方經議價後以410萬元易手，呎價約11,517元。據悉，新買家原為同區租客，因單位價錢相宜，屬市場罕有「筍盤」，加上租金及供樓成本相近，故睇樓兩次即決定承接上述單位。

另外，鴨脷洲海怡半島22座中高層B室，實用面積581平方呎，2房1套連工人房間隔，望內園景，放盤數月及議價後最終以675萬元成交，呎價11,618元。代理指，新買家為同區租客，見近日息口回落，加上單位間隔合適，造價吸引，遂決定「上車」做業主。