解構8地流標「死因」 3招增投地興趣 [香港經濟日報] 2024-12-13

過去兩年8幅地皮流標，除了與市況有關外，亦與項目本身投資規模大、招標條款要求及配套限制有關。分析稱，透過「拆細」項目、簡化招標條款及改推成熟社區地皮等3招，可對症下藥減少流標。

計及政府賣地及「一鐵一局」推出的項目，2023年及2024年至今有8幅住宅或商業地皮流標，其中去年更佔了6幅屬於歷年最多流標的一年，雖然今年流標次數減少至2次，但一部分原因與減慢推地有關。

項目規模過大 融資成本難負擔

綜合分析流標的8幅地皮，流標除了受到過去2年樓市疲弱，令到發展商與政府對於地價前景看法不一致外，流標的地皮亦各有不同的限制，影響發展商競投意慾，例如8幅地皮規模均相對偏大，其中5幅可建樓面逾50萬平方呎，最大一幅的觀塘裕民坊商業項目總樓面超過216萬平方呎。項目發展規模過大除了導致有能力入場的發展商減少外，目前融資成本仍高企下，發展商亦不容易取得足夠融資。

另外，近年不少發展商表達地皮招標條款複雜，需要替政府興建不同社區設施，包括長者院舍、公共停車場等增加發展成本及時間，其中柴灣樂建居及荃灣油柑頭首置盤兩幅地皮由於是資助房屋，在單位定價上有限制，增加發展風險；另外多幅地皮例如東涌106B區等用地位於新發展區，發展配套需要時間完善，發展商憂做「開荒牛」所以出價亦較保守。

上述8幅流標的地皮，其中兩幅包括荃灣首置盤用地交予房協發展，而市建局則改為自行發展九龍城啟德道項目。另外港鐵 （00066） 東涌東站及市建局觀塘裕民坊項目則修訂規劃方案，其中東涌東站1期正在重新招標將在下周三（18日）截標，而其餘4幅地皮則未有重推時間表。

至於增加推地成功機會，綜合業界認為，可以考慮透過「拆細」項目、簡化招標條款及改推成熟社區地皮等3招，其中港鐵東涌東站1期亦「拆細」重推，最新可建樓面約32.3萬平方呎，較首次招標時縮減6成，再加上降低前期費用金額，市場預期反應將較首次招標時理想。

其次，政府可透過簡化賣地條款，減少發展商需要負責興建的社區設施。有地產界人士指，部分社區設施除了有機會影響樓盤定位，亦擔心興建設施需要符合不同部分的審批要求，令到整個發展項目變得更加複雜，花費更多時間。

測量師：參考內地 供稅務豁免

政府亦需改變推地策略，改推社區配套相對成熟、先天限制較少的地皮，例如發展局早前改推兩幅沙田小瀝源中小型住宅地，均成功批出，而當局近期亦先後改劃荃灣、屯門區的社區用地作住宅用途，料是部署合適地皮明年推出。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，政府透過片區開發可增加賣地，除了地價折扣外，可參考內地做法提供稅務豁免，才能夠吸引發展商參與負責招商引資。