觀塘規劃｜茶果嶺道商業地轉住宅地將建1440伙私樓 [香港經濟日報] 2025-09-04

商廈空置率高企，政府將觀塘茶果嶺道一幅近10萬平方呎商業地改劃，擬轉作私人住宅用途，可建樓面約93萬平方呎，較現有用途的樓面減少25%，將提供約1,440伙，市場估值約46.5億元起。

該幅用地位於茶果嶺道與成業街交界，比鄰觀塘繞道，位於觀塘商貿區與大型屋苑麗港城之間，佔地約10萬平方呎，現時用作臨時公眾停車場及渠務署的存料及工務用地。

大約在2010年政府配合起動九龍東，增加商業地供應，政府將成業街休憩公園跟對面的用地對調，合併並改劃成該幅茶果嶺道大型商業地，一度曾經納入賣地表內。不過，隨着近年商業市道疲弱，寫字樓空置率急增，政府決定將該幅茶果嶺道用地改劃成為私人住宅用途。

地積比9倍 料容納3744人居住

有關用地建議總地積比率9倍，即可建樓面約93萬平方呎，相較現時作商業用途的地積比率12倍、可建樓面約124萬平方呎，減少25%樓面，將會提供約1,440個私樓單位，預計可容納3,744人居住，並且提供社福、零售設施以及公眾停車場。當局指，項目不會對附近地區的交通及運輸、環境、視覺、景觀及空氣流通等方面帶來無法克服的技術問題。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，雖然可建樓面大幅減少，但基於現時商業地價低殘，每呎估計最多僅2,000至3,000元，遠低於住宅地價，故此改劃後整體地價價值仍然有望獲得提升。

他又相信，政府改劃主要是考慮市道因素，不想推出太多商業地。以位置及環境而言，該幅用地作住宅用途未必較商業用途合適，一方面比鄰觀塘高速公路或有噪音問題，而且地塊較為窄向，面向觀塘一面以舊式工廈為主。

改劃後地價提升 每呎5千至7千

據市場估計，有關用地若作住宅發展，地價估值料約46.5億至65.1億元，每呎樓面地價約5,000至7,000元。優點在於較近觀塘港鐵站，距離約5至10分鐘步程，向成業街一面料享海景，惟靠茶果嶺道位置有機會受噪音影響。

今年財政預算案提出，考慮到寫字樓空置率近年處於高水平及未來幾年的供應仍相對充足，政府在來年不會推售商業用地，讓市場有空間消化現有供應，政府會考慮將部分原本可在未來數年推售的商業用地改劃作住宅用途，包括東涌、石門及九龍東等區。