舖市「音樂椅」時代告終長綫投資者主導優質商舖 [香港經濟日報] 2026-09-04

香港零售投資市場過去數年經歷調整周期，資產價格與成交量均較高峰期回落。

在審慎的市場氣氛下，買家結構正悄然轉變。以往由短綫炒家主導的「音樂椅」時代告一段落；隨著市場出現過去極少放售的核心區優質商舖，吸引了一批具備雄厚實力的長綫投資者接棒入市。當中不乏首次入舖市的實業家、廠家、內地商人及豪宅及寫字樓投資者。

過去多年，位處銅鑼灣、尖沙咀及旺角等核心購物區的優質商舖物業大多由業主長期持有，市場流通量極低。然而，近年部分業主因資產重組、投資組合優化及資本回收等需要，陸續將這些罕有優質盤源推出市場，為實力買家提供難得的入市機會。

促成多宗麥當勞商舖交易

以本行近年參與的交易為例，我們成功促成如麥當勞香港商舖組合及啟德住宅基座零售物業，以及旺角文華商場等大額成交，讓我們觀察到商舖投資市場的買家群出現結構變化。

過往商舖投資市場以尋求三至五年中短期獲利的炒家最活躍，如今入市的買家多為本地家族資金、實業家及高淨值人士。這批買家資金充裕，對融資依賴度較低，不受銀行收緊商用物業按揭借貸的影響，投資決策亦較少受息口波動影響，更重視資產本身的長遠升值潛力及現金流表現。

值得注意的是，新晉買家中不乏過往主力投資住宅或寫字樓物業的跨板塊資金。近年商廈市場持續面對空置率偏高等挑戰，而零售市場則逐步回復常態，街舖租賃亦較寫字樓活躍，租金有見底的迹象，促使資金轉戰商舖物業。

不過，盡管資金實力雄厚，這類投資者的選擇依然審慎，主要關注具備穩定現金流及長遠增值潛力的優質資產，包括擁有穩定租戶、5年及以上較長租約及成熟消費人流支持的核心區商舖，以及與大型住宅社區或鐵路網絡相連的基座零售物業。

展望未來，目前成交規模未必迅速重返高峰水平，但長綫資金的參與度逐步提升，將有助減少市場短期波動，令資產價格逐步回歸基本面。隨著優質資產持續釋放，加上投資者對香港零售市場前景信心回升，長綫資金料將繼續成為市場的重要支撐，而具備核心地段、穩定租戶及長遠增值潛力的零售物業，將持續成為資金配置焦點。