股樓財富效應 [香港經濟日報] 2025-10-24

今年股市暢旺，而樓市亦開始有觸底企穩迹象。若果樓價回升會否帶動財富效應，推動本地消費市道好轉，唐榮近日找來一篇政府研究論文，提及樓價升跌跟消費開支的影響。

樓價按季增1成 提振消費開支1.1%

該篇標題《財富效應對香港私人消費開支的影響的定量分析》論文，由政府經濟顧問辦公室的經濟師所撰寫，用數字模式分析樓市、股市的升跌，到底有多大影響到市民的消費支出。

唐榮不懂太多經濟模型的運算方式，但從摘要中拿出重點結論：文章利用了1997年第二季至2018年第四季的數據，具體而言，整體物業財富按季實質增長10%，將為私人消費開支帶來按季約1.1%至1.2%的提振作用。

至於股市方面，財富按季實際增長10%，相關的提振作用會較少，約為0.5%。

就字面來看，樓價的升跌對一般人消費意慾的影響大過股票的升跌。這或者可以解讀成，因為物業銀碼較大，一層自住樓一般來說已經是一個人，甚至一個家庭的最大資產所在，一層600萬至700萬元的中價樓升或跌10%，已經是60萬至70萬銀碼，相當於不少人的股票投資金額，即使樓價的升跌很多時候都是面值的變化，不直接影響業主購買力。

另一方面，文章內提及的樓價按季增長10%出現的難度，其實遠高於股票按季增長10%。以差估署的私樓樓價指數為例，自1995年起計算，只有3個季度出現過樓價一季內升超過10%，自2008年之後更未曾出現過這種急升情況，因此比較合理將樓價升幅由一季升10%，變成一年升10%，所造成財富效應對消費意慾的影響，就可能遠低於研究分析出的1.1%至1.2%。

股票波動較大 易引起財富效應

相對而言，股票波動比較大，要做到一季升跌10%將會容易得多，以今年至今為例，恒指便累積上升33%，由7月中至現在計算，升幅亦有逾9%、將近1成，比較容易實現研究提及的財富效應對消費市道的影響。

談回樓市升跌的影響，樓價指數由2021年9月高位，截至2025年8月份最新數據大約下跌27.5%，因為跌幅分攤在4年時間，出現比較明顯下跌只有在2022年第四季、2023年第四季，分別下跌7.4%及6.1%，均未達到10%水平（見表）。

同期私人消費開支方面，2022年第四季是按年增加3.5%、2023年第四季是按年增加7.9%，由於同期經歷疫後復常、恢復通關刺激本地居民在境外消費，抵銷了一部分樓價下跌影響。

至於今年樓價在3月份觸底至今，反覆只是微升了1.2%，雖然對消費市場的幫助應該有限，但至少已經不再拖後腳。