粉嶺北擬改劃5用地最多供2560伙 [香港經濟日報] 2026年3月11日

政府擬今年再推一個北都「片區發展」項目，提出修訂粉嶺北片區內容，提高財務可行性，增投地誘因，包括將兩幅用地改劃成住宅，並上調另外3幅地皮地積比率，令樓面倍增至227.6萬平方呎，可提供2,560伙。

根據發展局原本諮詢方案，粉嶺北片區佔地共15.9公頃，由10幅土地組成，包括3幅作私人住宅，共佔3公頃，另有5.2公頃分別作物流設施、3.2公頃作巴士廠，其餘則包括「政府、機構或社區」、「鄉村遷置」等不同用途土地。

發展局最新建議修訂大綱圖，以配合片區招標，包括改劃兩幅土地及增加3幅住宅地地積比率，將住宅項目總樓面面積由約110.6萬平方呎，增加至227.6萬平方呎，增幅逾1倍，可提供大約2,348至2,560伙。

當局提高財務可行性 增投地誘因

其中包括粉嶺梧桐河西面一幅佔地1.65公頃的「政府、機構或社區」用地，原本預留一所小學及一所中學用途，但考慮到北區學齡人口結構性下降，所以建議改劃成「住宅（乙類）」用途，地積比率5倍，將可提供89萬平方呎樓面，涉及918至1,002伙。

另一幅改劃的用地位於上水華山的「鄉村式發展」，原本是作為村屋重置之用，但考慮到古洞北已有足夠土地作重置補償，所以亦建議改劃成「住宅（丙類）」用途。

至於兩幅位於梧桐河西面的「住宅（乙類)」用地，以及1幅位於上水華山的「住宅（丙類）」用地則獲上調地積比率，其中兩幅「住宅（乙類）」用地，地積比率由原本4.2倍增加至5倍，增幅約2成，分別可提供約47萬平方呎樓面；而上水華山的「住宅（丙類）」則由地積比2.4倍提高至2.8倍，連同上述原本作村屋重置的用地一併發展，將可提供約44.7萬平方呎樓面。

另外，片區之中用作物流發展的產業用地，建議由現時「其他指定（物流設施）」改劃成「產業」專屬地帶，擴充用途至資訊科技、無污染工業、零售餐飲等；巴士廠用地則加入容許作辦公室和商店及服務行業。

高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵稱，政府在不斷收集市場意見後，再加大住宅部分，用意是以住宅地補貼其他產業用地，希望令到項目更加吸引，提高財務可能性。同時，近年政府將不少北都土地批撥予港鐵、市建局，現時加大片區項目的住宅部分，料可平衡市場不同利益。

她又指，在修訂方案後，項目整體吸引力大大改善，而政府不再堅持物流用途，容許擴充作更多產業用途，亦可增加發展彈性，吸引不同類型投資者及發展商。

不過，隨着住宅樓面加大，粉嶺北片區的總投資額將相應增加，料除了本地幾大發展商外，亦會吸引非本地、非純地產發展商參與產業發展，合作競投。