發展商審慎土審年內未接申強拍測量師 [香港經濟日報] 2024-07-23

今年上半年強拍申請捧蛋，罕見未有錄得任何相關申請，反映發展商對後市相當審慎，從而減慢增加土地儲備的步伐。有發展商直言，即使近期立法會三讀通過降低強拍申請門檻的條例草案，並料法例今年底生效，但未有提高其收購意慾，而有測量師亦預計，在高息環境及高庫存情況下，全年申請仍維持低水平。

本報統計，今年上半年土地審裁處未有接獲任何強拍申請，較去年同期僅錄3宗再少。自2022年開始加息，發展商收購舊樓及發展成本增加，拖慢其收購舊樓的步伐。資料顯示，2022年上半年錄13宗強拍申請，至去年上半年僅錄3宗，及後今年至上半年更錄零申請，可見加息影響逐步反映於強拍申請宗數。

而另一方面，今年土地市場亦接連錄得舊樓強拍的流拍個案，單計今年至今已錄2宗相關個案，包括4月強拍的銅鑼灣希雲大廈及5月強拍的灣仔金鐘大廈，兩者均因大業主放棄競投，導致流拍收場。

有積極收購舊樓的本地發展商直言市況才是影響申請宗數的關鍵。樂風集團董事梁鎮峰稱，雖然條例有提高發展商收購舊樓的吸引力，以往有部分地盤在修例前或因未能符合強拍門檻要求，而無法作進一步處理，但條例修訂後，部分舊樓收購項目得以重啟，增加投資機會。不過，目前本地樓市及息口走勢等仍為發展商作投資決定最主要的考慮因素。

發展商：樓價續軟 併購難度增

同時，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀指，雖然放寬強拍門檻後，收購彈性增加，但樓價持續下跌亦拖累地價表現，重建價值（Redevelopment Value，RDV）與現用值（Existing Use Value，EUV）有落差時，小業主亦未願意放售單位，增併購困難。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預計，在地價回落時，發展商會傾向以低價購入政府用地，加上受高息環境影響，所以條例現階段未有大幅增加發展商的收購意慾，估計全年強拍申請宗數仍處於相當低的水平，或只錄約2宗左右。另外，他建議土地審裁處可以允許申請人在正式進行強拍前不多於3個月，為項目價值進行一次重估，以收窄申請人申請強拍時的估值及項目底價的落差，以防流拍再現。