港鐵東涌東站第1期補地價3.4億每呎補價1045元 [香港經濟日報] 2025-05-16

地政總署公布上月補地價，港鐵 （00066） 就東涌東站第1期補地價3.37億元，相當於每平方呎樓面補地價約1,045餘元。而港鐵向中標財團收取3.3億元前期費用，大致足以抵消補地價支出。

發展商須支付3.3億前期費用

港鐵在去年底重新招標東涌東站第1期，當時採用由港鐵負責補地價費用，發展商須支付3.3億元前期費用，以及建議利潤分成比例，最終由南豐投得。

地政總署昨日公布，近期補地價個案，其中東涌第113區B地盤，即為上述東涌東站第1期，以私人協議批地補地價約3.37億元，以項目可建樓面約32.2萬平方呎計算，即每平方呎補地價約為1,045元。而新地 （00016） 在今年2月則以6億元投得東涌臨海住宅地，每呎地價則約1,501元。

由於港鐵項目補地價是以十足市值地價中扣除一筆固定總額，作為政府以「鐵路加物業」方式資助港鐵興建鐵路項目，故此今次東涌東站1期補地價水平料屬合理水平。

項目共兩幢住宅大樓 涉600伙

至於港鐵方面須負責今次3.37億元的補地價，但由於其在招標時候，將向發展商收取約3.3億元的前期費用，即大部分補地價轉嫁至發展商手上，而項目未來發展所得利潤分成，將決定港鐵在項目上取得收益。

港鐵東涌東站第1期住宅樓面上限32.3萬平方呎，屬於兩幢住宅大樓不設商場，預計可提供600伙。

發展局青衣一幅先進建造業產業大樓用地招收意向書，用地佔地約3公頃，將會採建造、營運及移交（BOT）形式推出，須作為鋼筋預製工場等用途，目標下半年以雙信封制招標。

可作鋼筋預製 機電裝備加工場

該幅用地位於青衣西南面的青強街，鄰近為油庫，佔地約3公頃，按照發展局的意向書文件指，有關用地地積比率為9.5倍，可以作為鋼筋預製工場、機電裝備合成法（MiMEP）加工場等用途。

據發展局發言人指，政府經顧問向市場初步了解後，認為可透過為期30年的BOT合約模式，利用市場融資發展該項目。當局階段預期該項目可提供2至4層的大樓共約32萬至65萬平方呎樓面面積，以及約5.4萬至10.8萬平方呎的露天地方用作裝卸貨物及貯存物料。

負責發展的財團需要建造大樓，以及營運建造業相關的先進生產設施，包括最少21.5萬平方呎樓面面積作為鋼筋預製工場，及最少5.4萬平方呎樓面面積作為MiMEP加工場；按目前構思，該企業亦要把建成的樓面面積當中不少於5.4萬平方呎以出租形式給業界使用，並須於2028年落成。

現時屬於招收意向書階段，發展局希望財團提交的意向書內包括企業背景、建築相關的經驗，對於項目發展參數的意見，以及就着BOT合約期限、延期選項、財務評估參數，包括開發成本等提交意見。政府計劃在今年下半年採用雙信封制形式招標，其中固定地價佔3成比重，其餘7成為技術評分，預計今年底截標。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚相信，參與者以建築商為主，估計政府希望用以發展組裝合成（MiC）相關的工廠，但認為現時9.5倍過於偏高，料在0.8倍至1.5倍較合理，因有關工廠在承重及技術上均有限制，估計每呎地價將在1,000至1,200元水平。