港P加0.125厘 實質按息見3.5厘每百萬供款多70元 業界：增按揭回贈抵銷衝擊 [香港經濟日報] 2023-05-05

美國聯儲局再加息0.25厘後，本港多家銀行昨宣布，將最優惠利率（Prime Rate，P）上調0.125厘，目前主流銀行實質供樓利率將由3.375厘，上調至3.5厘，每百萬貸款每月多供約70元。分析指，近期大型銀行調升借貸現金回贈金額，藉此中和加息帶來的影響，短期不會對樓市構成嚴重衝擊，預期全年樓價仍有1成升幅。

滙豐、中銀 （02388） 、恒生 （00011） 、渣打及東亞銀行 （00023） ，昨日先後宣布上調最優惠利率（P），加幅全為0.125厘，加息後各銀行最優惠利率，介乎5.75厘至6厘不等。由於在今年2月、3月美國加息時，本地銀行沒有調整最優惠利率。本港銀行自從去年9月至今，累積計4次加息，累計加息0.75厘。而美國自去年3月份開始已連續加息10次，累加5厘。

雖然近期資金接連流出銀行體系，但銀行同業拆息未見大幅抽高，故是次銀行僅象徵式加息0.125厘，每100萬貸款供款僅增加約70元，對於供樓人士的供樓負擔影響輕微。

倘以置業人士平均借貸額約500萬元計，加息後新造按揭由3.375厘升至3.5厘，每月供款由22,105元，上升至22,452元，每月多供347元，升幅約1.6%；加息後壓測試家庭入息要求由46,664元，升至47,316元，升幅約1.4%。若貨款額900萬元計，每月供款由39,789元，上升至40,415元，每月多供626元；而壓力測試入息要求則上升1,173元，變相增加置業人士入場門檻。

5大銀行加息 市佔達74.2%

不過，值得留意的是，在去年9月進入新一輪加息周期後，雖然僅加息0.75厘，但期間銀行為平衡利潤，多次調整按揭優惠，例如調升鎖息上限，令置業人士的實質供款利率由去年加息前的約2.5厘，上升至目前的3.5厘。而以目前已宣布加息的5大銀行計，4月份二手樓市按揭市場佔比達74.2%，置業人士仍須留意本身的供款風險。

另外，以美聯樓價指數計，全港樓價平均呎價最報15,031元，購買一個500平方呎的單位（約751.5萬）、承造七成按揭、假設還款年期30年、按揭利率（3.375厘），並以私樓家庭每月入息中位數（約3.96萬元）計，供樓負擔由加息前的60%，升至加息後的約61%。

萊坊大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，香港現時經濟正開始復甦，銀行短期內沒有條件大幅調升最優惠利率，但由於銀行體系結餘低於500億，而美國與香港息差未來幾個月內不會收窄，今年內仍有機會加1至2次，相信利率動向仍是影響樓價最大因素。近期新盤反應較二手理想，主要因發展商為買家提供財務計劃及回贈，中和加息帶來的壓力。

中原集團創辦人施永青指出，本港銀行加息幅度溫和，預視美息快將見頂，再加上銀行對物業估價依然貼市，仍繼續積極批出按揭申請，相信對樓市影響不大。估計第三季會明朗化，樓價也有機會再度攀升，連同首季上升約7%計算，料樓價今年可累升達10%。