流標重推 華懋奪東涌57區商業地 [香港經濟日報] 2022-05-04

隨政府積極發展東涌東新填海區，填海區將會新增多達逾940萬平方呎商業樓面供應，當中該帶首幅用地東涌第57區商業地已經重推，並由華懋投得，計劃發展數據中心及辦公室等，涉及多達126萬平方呎商業樓面。

早於2020年首度推出，並曾「流標」的東涌第57區商業地屬於新填海區首幅推出的私人發展用地，位於東涌市地段第45號、迎東邨東面。地皮早在2020年10月招標時，只截收3份標書，但最終因投標金額未達政府底價而「流標」。不過發展局早前已將地皮再納入賣地表，並已於上季推出。值得留意的是，政府重推地皮前已調整招標條款，包括加入容許發展數據中心、調整零售樓面等。

而是次重推後，地皮共接獲5份標書，較首推時多出2份，並最終由華懋以約27.78億元奪得地皮，即每平方呎樓面地價約2,202元，成交價貼近市場估值下限。華懋表示，計劃在該地皮興建商場、辦公室及數據中心。地皮佔地約13.3萬平方呎，規劃為「商業（1）」用途地帶，以地積比率約9.5倍發展，預計提供逾126萬平方呎商業樓面。

修訂招標條款 增數據中心用途

事實上，地皮於2020年首次招標時，當時賣地章程規定，項目逾9成樓面或114.6萬平方呎須作辦公室用途，餘下約11.5萬平方呎或1成則作商場用途。鑑於疫情打擊商業氣氛，所以其辦公室樓面比例過高被市場視為「流標」的主因之一。而是次修訂賣地條款後，除了可迎合近年數據中心龐大的市場需求，亦讓發展商設計時有更大彈性。

東涌站第1期 6成為辦公室樓面

東涌是一個以住宅發展為主的新市鎮，而隨東涌東新填海區發展，填海土地將供應多達6.2萬伙公私營房屋，其中港鐵旗下東涌東站第1期項目，比鄰迎東邨，將會以地積比率8.8倍作綜合發展用途，提供住宅、辦公室及零售設施、公共交通交滙處等，料可提供約1,500伙，而該用地已經納入本財年賣地表。

按政府規劃，上述填海區除了提供住宅，還會興建大量商業設施，涉及多達944萬平方呎，計劃建構地區商業中心，當中將以辦公室樓面主導，佔總樓面近6成，涉538.2萬平方呎樓面。同時，新填海區將會供應多達352萬平方呎的零售樓面，及約53.8萬平方呎作為酒店用途。

雖然政府重推東涌第57區商業地前已調整招標條款，增加發展彈性，避免再度流標，但參考地政總署上周公布的發展商入標價，可見發展商對該地皮的發展前景及潛力存有極大分歧。

地皮3月底共截收5份標書，除中標的華懋外，還有嘉華（00173） 、建灝，長實（01113） 及信置（00083） 入標。據資料顯示，撇除中標價27.78億元，其餘4份標書所出的標價介乎6,300萬至18億元，即每平方呎樓面地價約50至1,427元，可見中標價與次標價18億元已經大幅相差約54%，而最低標價更只錄6,300萬元，呎價僅約50元，屬於極低水平，意味中標價較最低標價足足高出27.15億元或逾43倍。