洪水橋片區批出產業主導模式引領北都發展 [香港經濟日報] 2026-08-31

上周一（24日）洪水橋片區以六大企業聯手的財團投得，總投資額168億元。首個片區項目的批出屬於北都發展里程碑，印證計劃的可行性，對於粉嶺北、新田科技城片區有啟示作用。

洪水橋「片區」由中國海外、招商局置地、華潤置地、中旅投資、京東集團及信和置業子公司合組財團投得，中標結果並不令外界意外，由於六大企業聯手，橫跨國企、本地大型地產商、電商巨頭，早在截標時候已經被市場看高一綫。

至於中標地價10.3億元，以中標財團取得3幅住宅地、1幅產業用地最高樓面236萬平方呎計算，每呎樓面地價約435元。對比同區恒地 （00012） 及新地 （00016） 洪水橋第34B區住宅地，在去年每呎樓面1,435元補地價，片區項目的中標地價看似較低，但片區設計是打包住宅地、產業用地等一同批出，地價結果自然難以直接跟純地產項目比較。

京東進駐 有利洪水橋物流圈招商

再加上，片區內的產業設施前期資本開支極大，回本周期漫長，基建與產業支出必然反映在地價身上。同時亦反映了政府「產業主導」的思維轉變，前期地價收益上適度讓利，換取企業承擔公共基建與產業投資，進而通過未來產業升級、高增值職位創造以及長期稅收，實現更大的總體經濟效益。

洪水橋片區的批出，最直接可以帶動區內產業發展，該區定位屬於「專業服務和物流樞紐」，隨著京東進駐洪水橋片區，計劃設立智慧物流中心，並計劃引入「狼族」機器人、AI智慧園區等本港首次應用技術，可帶動上下游不同產業公司聚集，不但有利於片區旁邊新成立的洪水橋產業園公司招商引資，運輸及物流局剛開始招收意向書的洪水橋物流園亦可受惠，該計劃2027年底開始推地。

至於今次洪水橋片區成功推出後，市場會關注下一個北都片區項目何時再推。財政司司長陳茂波指，跟市場保持溝通，並密切留意市場情況，適時為其他片區招標。而發展局局長甯漢豪在上月就指，已準備好推展下一個位於粉嶺北片區項目，會視乎市場反應，擬於本年底招標。

粉嶺北片區原本由3幅住宅地、1幅物流設施用地、1幅巴士廠用地，以及5幅政府設施用地及休憩用地組成，從早前政府已經出手調整部分住宅地的地積比，並加入另外兩幅用地，將總住宅樓面增加至228萬平方呎，比起洪水橋片區的182萬平方呎住宅樓面多25%，再加上鄰近已有成熟的原址換地紀錄，市場有明確的地價指標，相信可以大幅提升項目的財務可行性及吸引力。

粉嶺北片區 住宅總樓面228萬呎

值得關注，反而是粉嶺北片區內的產業用地，由於該區定位是房屋為主的社區，產業定位不及洪水橋明確，因此政府擴闊該幅產業用地用途，不止限於物流中心，以吸引龍頭企業進駐。

另外，新田科技城片區項目，涉及規模最大，達到18.6公頃，而且周邊缺乏可參考的住宅樓價及地價指標，估值難度高。不過若果按照政府過往諮詢方案，涉及的10幅用地之中，包括3幅住宅用地（合共6.13公頃），涉及總樓面達到428.9萬平方呎，而且涉及的3幅創新及科技用地（合共9.1公頃），未有硬性要求投標財團保留發展，整體方案彈性反而更高，似乎更大機會吸引到本地傳統地產商興趣。