洪水橋4方向優化布局吸引發展商 [信報財經新聞] 2024-08-29

政府積極推動「北部都會區」發展，其中提供逾2100萬方呎商業樓面的元朗洪水橋/厦村新發展區（洪水橋新發展區），因近期寫字樓空置率高企，引起市場關注對該區的發展會否構成影響。

發展局昨天宣布，透過四大方向優化洪水橋新發展區的布局，包括拆細部分地盤、放寬商業樓面用途限制，以及修訂地盤界線等，更回應市場的訴求，研究擬興建的洪水橋站市中心一帶的商業樓面，當中不多於20%改為住宅用途。市場估計「商轉住」料可為該區增加約4000至5000伙住宅新供應，並提高地產商參與該區發展的意欲。

市中心商業樓面研不逾20%改住宅

洪水橋新發展區屬於北部都會區西部的「高端專業服務和物流樞紐」，鄰近新田科技城，未來有港深西部鐵路連接深圳南山區及前海合作區，該區料提供約15萬個職位，公私營住宅可容納人口約23.18萬人。

整個洪水橋新發展區分為5個特色分區，包括港深西部公路通道沿線的「物流、企業和科技區」、靠近天水圍的「河畔和鄉村區」等，而整區的發展焦點是位於南部、涵蓋屯馬線洪水橋站一帶的市中心區，單計市中心區一帶便提供約1000萬方呎的商業樓面面積（相當於約4.6幢中環國際金融中心2期，IFC2）。

不過，近年寫字樓空置率高企，今年5月有主要發展商便向政府出謀獻策，建議大刀闊斧改善洪水橋站市中心區的布局，例如把當中約40%商業樓面面積改為住宅用途，料可提供約8000至10000個單位，又提議容許分期補地價等。

經過約3個月時間，發展局昨天在社交網站發文指出，因應有業界反映洪水橋站市中心的商業用地適量加入住宅元素以作綜合發展，當局經考慮後，初步認為在不影響新發展區的產業定位下，洪水橋站兩旁的商業及商住混合用地，或有條件把不多於20%的非住宅用途樓面面積，改為住宅發展。不過，該局強調，有關改動須通過技術評估，並按機制向城規會申請許可。

市場人士估計，政府在洪水橋站市中心一帶「商轉住」的構思，有望帶動該區約200萬方呎商業樓面變成住宅用途，推算能提供約4000至5000伙。

拆細地盤 放寬行業用途組合

另外，政府在2017年頒布「洪水橋及厦村發展大綱圖」（發展大綱圖），列明不同土地用途地帶的規劃意向和發展參數，作為洪水橋的發展指引，為了進一步改善洪水橋的商業用地發展靈活性，政府亦宣布3方面更新該發展大綱圖。

當局把部分商業及商業混合用途土地拆細，以便提供彈性，容納不同規模和組合的發展，據發展大綱圖顯示，共牽涉3幅商業地皮和兩幅商住混合用地，將拆細為12幅地皮。

此外，政府決定放寬商業地帶可承載的商業用途組合，不會就個別商業用途（例如寫字樓）訂下樓面面積限制，讓市場靈活調撥商業樓面面積作寫字樓、零售餐飲和酒店等准許用途；當局亦趁勢因應洪水橋區一些已核准的項目更新地盤界線等。

業界歡迎 讚貼近市場需求

對於政府優化洪水橋新發展區商業樓面的布局，恒地（00012）發言人表示，歡迎政府因應市場需求變化，在不影響該區的產業定位下，靈活調撥商業及住宅樓面面積比例，恒地也樂意就兩者的比例進一步與發展局深入探討。資料顯示，恒地在洪水橋新發展區範圍內擁有約657萬方呎土地。

高力香港董事總經理劉振江指出，近年政府持續創造商業用地令全港寫字樓供應增加，而且疫後在家工作等新上班模式，按該行資料，今年第二季全港甲級寫字樓空置率達16.6%，有見洪水橋鄰近有大量非住宅樓面的新田科技城，政府是次吸納市場的建議增加洪水橋商業用地發展彈性和研究「商轉住」的做法理想，有助土地資源的運用更貼近市場需求，也吸引私人發展商參與，令土地毋須「曬太陽多年」，亦有助增加土地收入和加快該區的房屋供應。