油旺區迎來新氣象 [香港經濟日報] 2022-07-19

眾所周知油麻地及旺角區（油旺區）的樓宇密度非常高，大部分都是日久失修的老化樓宇。

根據市區重建局統計，該區有大約65%為樓齡50年以上。當中有47%為非常破舊狀態，37%為三無大廈（即沒有業主立案法團，沒有任何形式的居民組織及沒有聘用物業管理公司）。至2047年，更會有80%的樓宇將會超過70年樓齡。

20年落成53項目 重建速度慢

旺角區大約有3,350幢大廈，其中有400幢已超過政府限制的地積比率，過去20年只有53個新項目落成，重建速度可謂非常緩慢。

現時九龍區的發展密度參數是根據1991年的九龍區發展密度研究所制定，即住宅（甲類）最高9倍及商業最高12倍。1999年曾經進行檢視，並確認有需要繼續保留該地積比率限制，但可以考慮轉移部分商業地積比率至住宅。及後，市區重建局於2017年開展油旺區研究，並於今年2月發表研究報告，制定了3張市區更新大綱發展概念藍圖。

於上月都會規劃小組委員會會議中，委員經討論並大致接納三個針對旺角發展大綱圖的修改：1）將沿彌敦道的商業地積比率由12倍提升至15倍；2）將花墟道其中一段、通菜街及花園街改為混合發展用途，以提升重建的發展彈性；3）將住宅（甲類）和（戊類）地段的住宅最高地積比率由7.5倍提升至8.5倍，但最高總地積比9倍不變。同時亦建議將各地段的高度限制有不同程度的提升。

商業價值不高地段 可轉住宅

筆者認為此修改將會提供商業誘因給業主/發展商重建這些老化大廈，亦提供協同作用令某些特色街道更充分發揮其商業消閒娛樂混合模式。另外，在一些商業價值不高的地段，可以轉移作大部分住宅用途，減低將來出售商業部分的不確定性，無疑提升項目的發展價值和可行性，增加發展商收購的興趣。當局預計將可提供接近多兩成的住宅樓面，以紓緩供應緊張。筆者預期油旺區多年來的結構問題將可對症下藥。