樓市第四季或「轉角」反彈 [香港經濟日報] 2023-08-14

本港樓市於年初曾因為「通關」而一度「額量齊升」，但是踏入次季後反彈力度減弱，樓價近期更持續回軟，縱觀今年首7個月本港樓市的表現，無論新盤及二手的成交金額及宗數皆遜於預期，固然比不上2021年的大旺市，甚至遜於2020年疫情期間，僅略優於去年同期樓市「冰封」時，實屬始料不及，反映加息及經濟復甦緩慢等因素的壓力下，樓市欠缺持續上升的動力。

誠然，近期樓市是利淡因素主導，不過筆者相信，低迷僅是暫時，待累積的購買力受利好因素刺激而釋出，樓市即迎來新一波升浪。而「轉角」或於第四季出現。有此樂觀預期的原因有很多，其一是屆時美國加息期或已宣布結束。美國最新公布7月CPI按年升3.2%，升幅少於預期，反映通脹數據基本上在於預期之內，雖然距離減息遙遙無期，但是已令持續加息的壓力稍減。

睇好第四季樓市的更重要原因是，中央政府已表明各地區須鬆綁樓市，以助提速經濟增長，住建部亦提出進一步放寬限購措施。北京、深圳、廣州三大城市已表態支持優化房策，將結合當地實際情況盡快推出有關政策。在正常的情況之下，香港特區政府亦應該從速緊跟中央路綫，配合國策提出有效的振興樓市措施。最快相信可於10月的《施政報告》中提出相關措施，為本港樓市注入一枝強心針。

7月新盤溢價 跌至-6.7%

事實上，新盤市場已經火熱起來，油塘「平爆」新盤以近4萬張入票成為「歷史票王」，隨時引爆後市，或有數以萬計向隅客回流其他新盤及二手屋苑，成樓市帶來新的購買力。筆者尤其看好新盤市場，皆因「價低量足」。新盤價於去年第三季已出現「折讓」，至今年第二季平均折讓幅度介乎-1.2%至-2.9%；然而隨着新盤「折讓價」擴大，今年7月新盤溢價更跌至-6.7%。再加上近期市區新盤以震撼價吸客，料第三季新盤溢價更有機會擴大至-10%，屆時新盤折讓價將創有紀錄來來季度最高，令購買力持續傾斜向一手，下半年的新盤成交量極有機會高於上半年，而全年的新盤成交可望達至1.4萬宗或以上的水平。

基於以上原因，筆者認為下半年樓價走勢將呈「先低後高」。2023年迄今升幅已經收窄至3.8%，在新盤「平爆」攻勢下，相信未來一兩個月，仍有機會下跌，然後於第四季觸底反彈。即使最保守估計，樓價全年仍將有約5%升幅，如真的有合適的政策扶持，樓價升幅或有望升至約10%，即第四季樓價或升約3%至8%，視乎房策及息口走勢而浮動。