樓價連升11月 短炒獲利增 [香港經濟日報] 2026-03-30

差餉物業估價署上周數據顯示，2月份樓價指數報307.6點，較1月的302.8點，按月升1.6%，升幅進一步擴大，樓價連升11個月，當中只有一個月錄得橫行，樓價走到這裏有何值得關注的？

近月連續升市、短炒獲利個案增加、以普通話拼音計算的內地人入市數目佔比高，有意見認為可能惹起政府關注樓價上升的情況。根據附表，這是自2025年4月起，樓價回升後的表現，2月份的307.6點是第二次錄得1.6%的單月較大升幅、亦是1及2月連續兩個月錄得個位數百分比升幅。如果跟去年3月284.9點低位計算，樓價大概回升8%；如果與2021年9月398.1點的歷史高位計算，樓價仍有約23%跌幅。

按月升幅勁 惟未觸動當局紅綫

這當中有兩個意義，第一個是按月升幅雖然強勁，但相信仍未觸動當局的紅綫，過去專欄提及，當年港府大力祭出稅務或按揭辣招規管樓市，都有一個規律，就是當樓價指數連續兩個月上升，而按月升幅又超過2%或以上，會被視為樓市過份熾熱，港府有機會在無預警下出招遏樓市，這個推測基本萬試萬靈。不過，樓價會不會持續向上突破，升幅擴大至逾2%？又或警戒綫修改了？不過，任何一屆政府都會密切留意樓價變化卻是事實。

另一意義是距離歷史高點有相當大的空間，當局沒理由忽然出手遏抑，翻查資料，樓市在2003年見底後持續攀升、炒賣等情況出現，到2008年金融海嘯約半年回軟，但其後樓市快速反彈，視為首次以逆周期措施調控樓市是2009年10月，當時金融管理局宣布，價值2,000萬元或以上的住宅物業，實施6成按揭成數上限。至於樓價低於2,000萬元的物業，則繼續沿用7成按揭上限，但實際貸款額最高不超過1,200萬元。

距歷史高點 仍有相當大空間

同樣翻查樓價數據資料，當年的樓價高峰是人所共知的1997年10月172.9點，低點是2003年7月的58.4點。上文所述首次出招是2009年10月，該樓價指數是131.7點，當時樓價指數並未升穿97年歷史高位便已出手，而樓價在經歷6年多大概已累計上升126%，最終惹來官方首次出招，及後衍生多種按揭相關的逆周期措施及多項辣招稅。

近日有議員重提政府考慮再次推出「夾心階層住屋計劃」或類似計劃，提供價格合理、位置便利的住房選擇，協助中產人士能在可負擔的情況下實現安居目標等等。樓價回落兩三成後，仍有不少意見認為上車難，當然亦有不少人趁回落市成功上車。而最近2月數據，各類型物業中是仍是上車盤樓價升幅較顯著，以面積431至752平方呎的中小型單位，較1月攀升1.7%；其次為面積430平方呎或以下的細單位，按月增1.6。