樓價跌至最尾聲的信號出現 [星島日報] 2024-08-26

近日傳媒廣泛報道銀行收緊按揭對營商及買家的影響，成為傳媒焦點，社會普遍關注。樓價至今平均累積下跌約26%，跌穿撤辣之前的低位。舉例來說，我跟10位做生意的朋友傾談，10個都看淡後市。

不過，我有相反的看法。從事地產行業34年，我最深刻的下跌市就是1997年金融風暴及2003年沙士。在這兩次重大跌市反彈之前，正是當所有人都看得最悲觀的時候，也是樓價跌至最尾聲的信號出現。

近月見到超級豪宅過億的買賣市場逐漸活躍，富豪們趁低位陸續入市優質豪宅，入伙一段時間的現樓複式特色單位也受到買家追捧。這兩個信號值得大家留意，因為超級富豪往往能夠掌握市場經濟的前沿，觸覺敏銳，生意及朋友遍布各國，對經濟走勢有深刻的理解。他們近日入市，正是樓價接近見底的信號之一。

料樓價即將見底

香港租金升幅與樓價背道而馳。過去兩年租金升幅驚人，導致「供等於租」情況出現。再加上按揭保險貸款使得1000萬以下的樓價可作最高九成按揭，現時細價樓的回報率高達四厘。在這兩大因素的影響下，加上美國預期在第4季開始減息，若香港在明年第1季隨後跟隨，住宅樓價最快在2025年首季見底回穩。

我看好500萬以下樓價的首置盤，以及過億的超級豪宅。細價樓由於接近「供等於租」，在租金仍有上升趨勢及利息掉頭回落的情況下，相信租轉買個案及買樓收租的投資者會增加。

至於超級豪宅方面，香港有120多萬私人住宅，只有約19000多伙屬於別墅（不計村屋），佔整體1.5%。加上近年超級豪宅的落成數量較低。在經濟反彈及金融市場復甦後，撤辣令非香港人買樓享有同樣印花稅優惠，香港作為國際金融都市必定會吸引全球資金追捧超級豪宅。

縱然目前目前市況低迷，但我對樓市未來的看法卻有所不同。若在地緣政治回穩和息口掉頭回落的情況下，我相信樓價將見底，樓市寒流將回暖。