樓價跌+商地欠吸引 賣地收入減 [香港經濟日報] 2022-09-27

近年地價收入佔政府庫房收入比率上升，特別是多幅大型商業地均帶來可見收益，但經濟環境及樓市轉差，發展商投地意慾降低，地價下跌，亦增加政府陷入財赤風險。

根資料顯示，過去5個財政年度（2017/18年度至2021/22年度）地價收入介乎887億至1,648億元，平均每年帶來1,300億元的收入，相當於同期政府收入的五分之一，金額甚至高於薪俸稅、印花稅等重要稅項。

早年商地刷賣地紀錄 收益增

近年賣地收入大增，最主要有兩大因素，一是整體地價上升，現時市區地價普遍達萬元，一幅規模去到70萬至100萬平方呎的中大型市區住宅地皮，估值動輒逾百億元。百億地王頻現，政府收入亦相應增加。

其次，近年陸續有大型商業地推出均刷新了賣地紀錄，包括2019年422億元的西九高鐵站商業地王，以及去年508億元的中環新海濱3號商業地王，單是恒地（00012）投得中環地王便佔了全年地價收入35%。

不過，上述兩個情況在近一年逐漸扭轉，一方面是私人住宅樓價下跌，由今年初至今已經下跌7%，發展商推盤節奏放慢，對補充新的土地儲備意慾相對降低，再加上美國加息因素，將會增加地產項目的融資成本，發展商投地出價會更為保守。

一般而言，地價跌幅會較樓價大，今年亦有多幅住宅地地價較市場估值預期為低，正反映了地價下跌趨勢。

至於大型商業地方面，商業核心區大型商業地固然買少見少，而疫情下甲級商廈、零售商舖空置率高企，亦影響了發展商投地意慾，增加了大型商業地流標風險。

上述兩個情況均預示了，政府賣地收入有可能大不如前，當局或須多方面開拓財政收入，避免陷入財赤風險。