東涌東站規劃大變身寫字樓減6成 [香港經濟日報] 2024-12-11

過去兩年接連有8幅地皮流標，發展商買地意慾低迷。為增加市場投地興趣，港鐵 （00066） 重新規劃東涌東站項目發展方案，將項目寫字樓樓面縮減6成，將樓面撥作住宅用途，住宅樓面增加15%，估計可提供約1萬伙。

東涌東站項目為港鐵跟政府簽訂東涌綫延綫財務安排，因而獲得的鐵路上蓋發展項目，位於東涌第113區、即將來東涌東站對面，佔地81.9萬平方呎，總樓面近680萬平方呎，屬於港鐵目前其中一個最大型項目。

港鐵在去年11月曾經為東涌東站1期招標，惟最終出現「零標書」而流標，項目早前重新招標，據消息人士透露，港鐵不止修訂東涌東站1期招標條款，同時大幅修改整個東涌東站的發展藍圖。

兩幢門廊式商廈 改單幢大廈

東涌東站屬於住宅、寫字樓、商場及公共交通交滙處等組成的綜合項目，按照原有方案，住宅佔四分之三樓面，而寫字樓亦佔接近2成，其餘1成屬於商場及其他設施。

不過，據了解，按照最新方案，將原本達118萬平方呎的寫字樓樓面，大幅削減6成至44萬平方呎，佔整體樓面比例由17%減少至6%，並且在布局上將原本位於整個東涌東站南面正中央、最近未來車站的兩幢門廊式商廈，改劃位於項目西北面、遠離車站的單幢商廈。

至於減少的逾74萬平方呎寫字樓面，將會改為撥作住宅用途，令到項目內住宅樓面比例由75%進一步上升至83%，總樓面增加15%至567萬平方呎，若果以平均單位面積約538平方呎計算，將可提供1萬伙供應。商場零售樓面變化則不大，只是輕微減少1萬平方呎至65.5萬平方呎，維持佔整體樓面比例近1成。

測量師：增發展商入標意慾

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱，情況跟近年商廈市道疲弱，空置率高、租金低迷有關，特別是非核心區以外的商業項目難有競爭力，反觀住宅單位、住宅樓面有基本需求，相信有關調整可以增加發展商入標意慾，增加項目的競爭力。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，住宅及商業差異性為資金回籠的時間表，當息口在相對較高時期，特別是特朗普在年底當選後減息步伐有變化，當息口維持較高水平長時間，如果將住宅部分調高，吸引力一定較高。內地城市例如杭州、寧波等地過往開發項目的商業樓面比例較住宅為高，但近期為吸引發展商，都會調整為住宅為主，相信這個是全世界大趨勢。