最新住宅負擔能力工作15年買650呎樓 [香港經濟日報] 2026-10-02

瑞銀公布《瑞銀全球房地產泡沫指數2026》，香港仍然是全球住宅負擔能力最差的城市，香港人需要工作約15年，「不吃不喝」才能買入一個60平方米（約650平方呎）的單位。

其實不少機構均有評估香港樓價的負擔能力，國際公共政策顧問機構Demographia每年公布《國際房屋負擔能力》研究報告，今年（2026年）最新報告統計了全球96個城市的住宅樓價中位數與收入中位數，按照2025年第3季數據，計算出各大城市的樓價可負擔水平。

數值愈大代表負擔愈大，比率在3倍或以下屬可負擔，超過5倍屬於難以負擔，而9倍以上則屬於無法負擔。

根據今年最新報告顯示，香港樓價與收入比率在2025年第3季為14.1倍，亦即不吃不喝不花要14.1年才抵銷樓價，相較對上一年（2024年）的14.4倍，輕微減少0.3倍，屬於連續4年下跌，相較2021年高峰期23.2倍，大幅回落近4成，相信反映本港樓價在過去幾年下跌，收入平穩上升，令到樓價收入比率持續收窄。

樓價可負擔水平降 惟續全球最高

雖然香港收入跟樓價的差距有所收窄，但整體樓價可負擔水平14.1倍，仍然屬於全球最難負擔城市，連續16年維持第一，而排第二名的澳洲悉尼則上升至14倍，幾近追平香港，排名第3則為美國聖荷西（11.3倍）。

金管局今年9月一份報告亦有類似數據提到，2026年上半年，樓價升幅大於家庭收入增長，因此置業負擔能力有所下降。具體而言，樓價與收入比率由第1季的13年輕微上升至第2季的13.7年。樓價與收入比率指一般約540平方呎（50平方米）單位的平均價格與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。

收入槓桿比率亦微升至65.1%，收入槓桿比率指一般約540平方呎單位，以20年期、七成按揭成數計算的按揭供款與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。

首8月租金升4.9% 攀歷史高位

租賃市場方面，房屋租金於今年首8個月繼續穩步上升4.9%，達至歷史高位。住宅租金收益率於7月維持在3%的溫和水平。

回到瑞銀報告，23個城市之中，香港樓市泡沫指數只排第16，評分為0.61，屬於「中等風險」級別，較2025年度評估的0.44「低風險」級別，上升一級。

瑞銀指出，香港樓價於2018至2025年間，經通脹調整後的實質樓價下跌超過30%，但自2025年中以來已出現強勁反彈，實質樓價升幅約8.7%，而且香港樓市復甦屬全面性，當中細價樓升幅領漲。按揭貸款利率下降提振新屋銷售，同時內地專才流入，亦持續支撑房屋需求，所以近期香港樓價上升主要由用家需求推動，故是次復甦對樓市構成的泡沫風險有限。不過，基於市場存在利率及收緊資本管制的風險，預期樓市復甦動力將會放緩。