新田科技城展開原址換地申請涉366萬呎 [香港經濟日報] 2026-08-18

新田科技城展開原址換地申請，範圍涉及366萬平方呎，逾7成屬於住宅或商住用地，比鄰落馬洲口岸的商住用地須單一發展，總樓面逾560萬平方呎，不少土地已由新地 （00016） 、恒地 （00012） 持有。

新田科技城屬於繼古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村及元朗南後第4個展開原址換地申請的北都新區，今次劃出換地的範圍約366萬平方呎（34公頃），申請換地期限為今年10月16日，而接納基本條款建議，包括補地價金額的期限則為2027年8月17日。

在今次劃出讓發展商申請原址換地的範圍，約74%屬於住宅或商住用途，其餘作為物流、倉儲的產業用途，分散在落馬洲口岸旁邊、新田交滙邊東南面、新田公路及石湖圍。

10月16日截止 7成涉住宅用途

值得一提的是，屬於今次原址換地焦點的落馬洲口岸旁邊的商住混合用地，當局方面指出，為了推動整個地段作單一發展，而不是讓不同業主各自零碎開發，原則上要求發展商需要涵蓋整個地段內所有私人土地，可以作小幅度調整邊界，但不能夠破壞整體布局。

換句話，發展商需要成功收購整幅合共80萬平方呎土地的逾9成業權，有別於過往住宅用地原址換地門檻最低4.3萬平方呎，而現時該幅用地則由新地、恒地正在收購，部分用地過往曾經用作新田邊境購物城，亦曾經借予政府作防疫方艙醫院之用。

若果成功達成換地，以地積比率7倍計算，整幅用地可建樓面最多565萬平方呎，估計可建4,000至5,000伙，估值補地價金額涉及逾百億元。

非住宅用地 可採「按實補價」

政府方面強調，為免拖延整個工程計劃，如申請未能於訂明期限前完成處理，政府會開展收地程序，以推進新發展區的發展。而是次補地價可採用「按實補價」計劃處於非住宅用地，及容許發展商交還北都用地，以賠償金額支付補地價。

泓亮諮詢及評估創辦人兼董事總經理張翹楚指，政府規定是考慮新田科技整體發展需要，他相信，該幅用地有商業發展價值，發展商會有興趣補地價，特別是現時補地價及標準金額補地價水平已經回落，相信發展商有誘因進行補地價。

至於其餘3幅原址換地的範圍，當中位於石湖圍的190.5萬平方呎私人住宅用地，則有不少由新地及置地所持有，發展商曾經在2019年補地價21億元，將範圍內部分用地由農地補地價作住宅用途。

另外，是次開放申請換地的用地所需的基建，大部分預計於2031年完成，只有上述商住混合地段的用地相關基建，則預計於2034年第一季完成。