新地沙田香粉寮項目補價逾12億 [香港經濟日報] 2024-08-09

新地 （00016） 近期加快補地價，半年間接連補地價及投得3幅住宅地，最新以12.1億元完成沙田香粉寮項目補地價，每平方呎樓面地價約2,330元水平，較同區顯和里地皮兩年前招標地價低7成。新地解釋，地皮發展難度高，額外增加成本所致。

今次補地價涉及的香粉寮項目，位於沙田下城門水塘河谷，比鄰香粉寮新村及恒峰花園，佔地約42.3萬平方呎，新地早在近20年前已經購入地皮，及後展開規劃等程序。

市場消息指，新地在6月份跟政府就香粉寮項目達成補地價協議，作價約12.1億元，若果以項目可建樓面約52.1萬平方呎計算，每平呎樓面地價約2,330元左右，相較2022年永泰地產 （00369） 及萬科海外投資 （01036） 以每呎地價8,802元投得同區顯和里地皮，地價低出逾7成，以至較宏安在2015年投得大埔公路地皮（現為薈蕎），每呎地價5,221元亦低出55%。

至於新地在上月投得的沙田小瀝源住宅地，每呎地價亦要3,952元。是次香粉寮項目補地價仍然低出41%。若果連同新地當年購入地價作價約4億元，則相當於總地價成本每呎約3,100元水平，仍然低於近年沙田區地價。

擬建1200伙 需建道路鞏斜坡

新地方面確認有關補地價消息，並解釋地皮的發展難度高，將額外增加項目的發展成本。例如新地需負責擴建連接項目的道路、鞏固斜坡、優化排污系統等，所以發展項目的技術要求高於一般項目。同時，項目發展所需時間亦會較長。新地指，項目計劃興建約1,200個住宅單位。因應施工需時，項目預計在2031年落成。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，當市場地價水平愈低，額外建築成本扣減的影響就愈多，例如現時新界地價不過3,000至4,000元，若果扣減千多元建築成本，看上來對地價影響較明顯，所以在不了解項目工程難度時，較難評估地價水平。

另外，新地近期有加快買地迹象，除了早前以5.2億元為粉嶺北第10區項目補地價，以及上月投得小瀝源項目外，短短數個月內斥逾23億元連掃3個住宅地，合共吸納近百萬平方呎樓面。相較對上一輪新地投地或補地價，則已經是去年9月份先後就元朗兩幅住宅地補地價。

對於大型發展商相隔一年重新活躍買地，陳超國相信，只屬於個別情況，雖然美國有機會9月份減息，現時仍難預測未來市道變化，暫時普遍發展商仍然不會急於買地。